Kann der Hauptvermieter einen Anspruch auf Untermietzins geltend machen?

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Im vorliegenden Fall wollte der Hauptvermieter einen erzielten Untermietzins für sich beanspruchen. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelung:

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4. Bei Untervermietung, sonstiger anderweitiger Überlassung oder gewerblicher Nutzung der Mietsache oder von Teilen derselben sind – soweit gesetzlich zulässig – ab Beginn Zuschläge zu zahlen. Diese richten sich nach Art und Umfang der Nutzung sowie nach dem vom Mieter erzielten zulässigen Entgelt.

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Hierzu führte das Gericht aus:

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des erzielten Untermietzinses in Höhe von 4.923,93 Euro für die Zeit von Juli 2020 bis 31.12.2020 gemäß § 535 BGB i.V.m. § 3 Ziffer. 4 des Mietvertrages.

Denn § 3 Ziffer 4 des Mietvertrages, der eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, ist unwirksam.

Bei der Klausel handelt es sich um eine vorformulierte Vertragsbedingung gem. § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Die hier in Streit stehende Regelung des § 3 Ziffer 4 ist Teil des bereits vorformulierten Vertragsformulars von „Haus&Grund“.

Es ist nicht erforderlich, dass der Verwender die Vertragsbedingungen selbst vorformuliert hat, sondern die Bereitstellung des Mietvertragsformulars durch den Interessenverband „Haus&Grund“ genügt diesem Erfordernis. Auch dem Erfordernis, dass die Klausel mit der Absicht zur vielzähligen Verwendung formuliert wurde, ist genüge getan. Grundsätzlich muss zwar der Verwender diese Absicht im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gehabt haben. Im Fall der Verwendung von Mietformularen handelt es sich jedoch schon dann um allgemeine Geschäftsbedingungen, wenn der Vermieter beabsichtigt, das Formular nur einmalig zu verwenden. Die Klausel wurde auch wirksam in den Mietvertrag einbezogen.

a. Die Regelung verstößt zum einen gegen das Bestimmtheitsgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Hiernach ist der Klauselinhalt möglichst weitgehend zu konkretisieren, so dass der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten dem Vertragstext mit größtmöglicher Bestimmtheit entnehmen kann. Demnach hat der Verwender Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel möglichst eindeutig und nachvollziehbar darzustellen, so dass dem Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen. Ferner muss die Klausel dem Verständlichkeitsgebot (Gebot der angemessenen Klarheit und Durchschaubarkeit) genügen. Dies ist der Fall, wenn sie wirtschaftliche Nachteile und Belastungen, die aus der Bestimmung resultieren, soweit erkennen lässt, wie es nach den Umständen gefordert werden kann. Grundsätzlich muss sich der Gegner ein grobes Bild von den Belastungen machen können, die auf ihn zukommen.

Im vorliegenden Fall ist bereits unklar, wie die einzelnen Umstände, die für die Bemessung des Zuschlags maßgeblich sein sollen, nämlich Art und Umfang der Nutzung sowie das erzielte Entgelt, zueinander zu gewichten sind. Auch ist unklar, wie diese Umstände inhaltlich genau auszufüllen sind. Damit ist es für den Vertragspartner jedoch gerade nicht möglich, sich ein grobes Bild von den auf ihn zukommenden Belastungen zu machen. Dies führt auch dazu, dass die Ausurteilung eines konkreten Betrages allein auf Grundlage dieser Klausel, die nach der Auffassung der Klägerin die Anspruchsgrundlage ihres Klagebegehrens darstellt, nicht möglich ist.

b. Die Klausel verstößt zudem – bei der hier anzuwendenden kundenfeindlichen Auslegung – gegen § 553 Abs. 3 BGB und ist damit gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Denn die Klausel kann – wie es die Klägerin mit der vorliegenden Klage tut – auch dahingehend ausgelegt werden, dass der volle Untermietzins abgeschöpft werden kann. Dies geht jedoch über eine angemessene Erhöhung des Mietzinses hinaus, die gemäß § 553 Abs. 2 BGB begehrt werden kann. Dass jedenfalls im Regelfall nicht – wie die Klägerin annimmt – der volle erzielte Untermietzins als Zuschlag gefordert werden kann, ergibt sich bereits aus § 553 Abs. 1 BGB, der seinem Wortlaut nach von der Teilüberlassung der Mietsache an einen Dritten ausgeht. Daraus folgt, dass auch die Mieterhöhung nur in Höhe eines Teilbetrages des Mietzinses gefordert werden kann. Selbst wenn man jedoch die Auffassung verträte, dass die Erhöhung der Miete auch den insgesamt geschuldeten Mietzinsbetrag übersteigen kann, kann ein Zuschlag nicht – wie von der Klägerin begehrt – pauschal in Höhe des gesamten Untermietzinses geschuldet sein.

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