Welche Ansprüche hat der Vermieter, wenn der Mieter sich weigert, die Mieträume zu übernehmen?

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Vorliegend war die Frage zu klären, ob der Mieter zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet ist, wenn er sich grundlos geweigert hat, die Mieträume zu übernehmen und den Mietvertrag zu erfüllen und der Vermieter deshalb ohne Kündigung des Mietvertrages an einen anderen Mieter weitervermietet hat.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagte schloß am 20. /21. Juli 1993 als Mieterin mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin - dem damaligen Grundstückseigentümer - einen Mietvertrag über ein Ladenlokal ab. Das Gebäude sollte erst noch errichtet werden und mehrere Wohneinheiten sowie mehrere gewerbliche Einheiten enthalten. Als voraussichtlicher „Mietbeginn“ war das zweite Quartal 1994 vorgesehen. Das Mietverhältnis wurde fest vereinbart bis zum 31. Dezember 2004 mit einer Verlängerungsklausel. Als Mietgegenstand ist in dem schriftlichen Mietvertrag außer einem Tiefgarageneinstellplatz angegeben: „EG siehe Zeichnung im Anhang“. Außerdem heißt es, die vermietete Fläche betrage „ca. 50 qm“. Als „Nettokaltmiete“ für die vermietete Ladenfläche wurden 1.500 DM monatlich vereinbart (zuzüglich 200 DM Nebenkostenvorauszahlung, 80 DM für den Stellplatz und 267 DM (15 %) Mehrwertsteuer: zusammen 2.047 DM monatlich).

Im Frühjahr 1995 erwarb die Klägerin das Grundstück und trat auf diese Weise auf Vermieterseite in den Mietvertrag mit der Beklagten ein. Eine von der Klägerin veranlaßte Vermessung des fertiggestellten Ladens ergab eine Fläche von 64, 89 qm. Mit einer „Mietdauerrechnung“ vom 28. April 1995 forderte die Klägerin die Beklagte auf, ab 1. Juli 1995 monatlich 2.629,71 DM an sie zu zahlen. In diesem Betrag enthalten ist eine Nettomiete für den Laden von 1.946,70 DM (30 DM x 64, 89 qm) außerdem eine entsprechend der größeren Fläche höhere Nebenkostenvorauszahlung von 260 DM.

Die Beklagte bezog das Mietobjekt nicht. In einem Schreiben der Klägerin an die Beklagte vom 1. September 1995 heißt es u. a.:

„gemäß unserem heutigen Telefonat übersenden wir Ihnen anbei in Kopie noch einmal das Schreiben vom 24. 8. 1995. In diesem Schreiben forderten wir Sie auf, die Mietfläche entsprechend den zuvor getroffenen Vereinbarungen bis zum 31. 8. 1995 zu beziehen. Diese Frist wird nun letztmalig verlängert, und zwar auf den 15. 9. 1995. Sollten Sie die Mietfläche bis zu diesem Datum nicht beziehen, behalten wir uns die fristlose Kündigung vor. Der Leerstand der Mietfläche ist für uns - auch gegenüber den anderen Mietern des Objektes - nicht mehr vertretbar und wir werden bei Nichterfüllung Ihrer vertraglich vereinbarten Betriebspflicht unweigerlich die entsprechenden Konsequenzen ziehen.“

Am 5. September 1995 übersandte die Beklagte der Klägerin die Schlüssel zu dem Laden mit einem Schreiben, in dem es heißt:

„Hiermit möchte ich mitteilen, daß ich mit Ihrer fristlosen Kündigung einverstanden bin. Leider ist es mir nicht möglich gewesen, alles für eine moderne Ladeneinrichtung zu bekommen. Ich werde dann die entstandenen Kosten leider tragen müssen. Bitte schicken Sie mir dann die Rechnung bis 31. 9. 1995“.

Die Klägerin reagierte auf dieses Schreiben nicht. Sie erwirkte über den von ihr begehrten Bruttomietzins für die Zeit bis einschließlich März 1996 im Mahnverfahren gegen die Beklagte Vollstreckungstitel. Die ihr zugesprochenen Beträge hat sie inzwischen jedenfalls zum Teil im Wege der Zwangsvollstreckung beigetrieben.

Mit Schreiben vom 28. Februar 1996 teilte die Klägerin der Beklagten mit, sie habe voraussichtlich die Möglichkeit, ab 1. April 1996 das Ladenlokal anderweitig zu vermieten, um dadurch die Mietschulden der Beklagten zu vermindern. Die Klägerin vermietete das Ladenlokal ab 1. April 1996 an einen anderen Mieter. Dieser bezog die Mieträume Ende April 1996, zahlte aber keine Miete. Die Klägerin hat gegen ihn einen Vollstreckungstitel erwirkt, konnte daraus aber bisher nicht vollstrecken.

Im vorliegenden Verfahren macht die Klägerin die von ihr beanspruchte Bruttomiete für die Monate April bis Oktober 1996 geltend. Das Landgericht hat einen zuvor erlassenen, der Klage stattgebenden Vollstreckungsbescheid aufgehoben und die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hin hat das Berufungsgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils den Vollstreckungsbescheid mit Ausnahme eines Teils der zugesprochenen Zinsen aufrechterhalten. Mit der zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.