Wird ein gewerblicher Mieter durch vorformulierte Klausel mietvertraglich zur Betriebspflicht verpflichtet, so liegt auch bei gleichzeitigem Ausschluß des Konkurrenzschutzes keine unangemessene Benachteiligung vor.
Eine obere Beschränkung einer Vertragsstrafe für jeden Tag, an dem gegen die Betriebspflicht verstoßen wird, besteht nicht. Liegt die Höhe der Strafe bei ca. 125% der täglichen Miete, so ist dies zudem nicht unangemessen hoch.
Hierzu führte das Gericht aus:
Die Betriebspflicht kann durch Formularvertrag begründet werden; der Mieter wird hierdurch nicht benachteiligt, denn er mietet das Ladenlokal an, um dort gewerblich tätig zu sein. Die Attraktivität eines Einkaufszentrum hängt davon ab, dass alle Geschäfte geöffnet sind; jeder Mieter legt Wert darauf, dass auch die anderen Geschäfte betrieben werden. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes begegnet ebenfalls keinen Bedenken.
Die Kombination der Klauseln benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Einer zusätzlichen Sortimentsbindung unterliegt der Beklagte nicht; § 2 Nr. 3 der Allgemeinen Vertragsvereinbarungen besagen lediglich, dass die Vermieterin keinen Konkurrenz- und Sortimentsschutz gewährt. Es kann zwar für den Mieter eine Härte bedeuten, wenn er sein Geschäft weiterbetreiben muss, obwohl ein Konkurrent in unmittelbarer Nähe ein Ladengeschäft mit gleichem oder überschneidendem Sortiment betreibt. Andererseits wird - jedenfalls in einer so kleinen Einheit wie hier - ohnehin kein Vermieter so unvernünftig sein, von fünf Ladeneinheiten zwei an einen Gemüsehändler zu vermieten. Sinn des Ausschlusses des Konkurrenzschutzes ist es insbesondere, etwaigen Einwendungen des Mieters bei leichten Sortimentsüberschneidungen den Boden zu entziehen; dies vermeidet die Diskussion darüber, was zum Haupt- und Nebensortiment zu zählen ist. Vor diesem Hintergrund hat der Vermieter ein für den Mieter nachvollziehbares Interesse, von vornherein jedes Risiko auszuschließen. Die Betriebspflicht hat den Zweck, den Wert des Mietobjekts zu erhalten, denn ein nicht geöffnetes Ladenlokal verliert schnell an Wert. In einem Einkaufszentrum ist zudem das Betreiben aller Einzelhandelsgeschäfte für die Attraktivität unerlässlich.
Diese Betrachtung schließt nicht aus, dass im Einzelfall das Bestehen auf der Betriebspflicht rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn der Vermieter eine unmittelbare Konkurrenz zu dem Gewerbebetrieb des Mieters fördert oder zulässt. Eine solche Situation besteht hier nicht. In der Ladenpassage betreibt kein anderer Mieter einen Gemüsehandel. Was den Mieter drückt, ist die Konkurrenz im S.-center; dort betreibt er jedoch selbst oder eine GmbH, an der er beteiligt ist, einen Gemüsehandel.
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