Erben trifft keine Erkundungspflicht bezüglich des Verkaufs eines Objekts, in dem sie seit Jahren selbst nicht mehr gewohnt haben und müssen demgemäß nicht nach etwaigen verborgenen Mängeln suchen.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Mit notariellem Kaufvertrag vom 24. Juli 2013 kauften die Kläger von den Beklagten zum Kaufpreis von EUR 265.000,-- einen im Jahr 1973 errichteten Winkelbungalow. Es handelte sich um das Elternhaus der Beklagten. Deren Vater ist im Jahr 2010, die Mutter im März 2013 verstorben. Der Beklagte zu 1. war im Jahr 1997, der Beklagte zu 2. bereits im Jahr 1988 aus dem elterlichen Haus ausgezogen.
Der notarielle Kaufvertrag enthält unter III. folgende Regelung:
„Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.“
Im Jahr 2012 hatte es im Objekt einen Wasserschaden gegeben. Die Hebepumpe im Pumpensumpf war defekt. Bei Starkregen war Wasser in den Keller eingedrungen. Die seinerzeit noch im Objekt wohnende Mutter der Beklagten meldete den Schaden der Versicherung, die eintrat. Sodann ließ sie ihn fachgerecht beheben und die Kellerräume renovieren. Bei dieser Gelegenheit erfolgte auch ein neuer Wandanstrich, der Kellerflur wurde tapeziert.
Nachdem die Mutter im März 2013 verstorben war, wollten die Beklagten das Haus veräußern. Im Mai 2013 fanden mehrere Besichtigungstermine unter Teilnahme der Kläger statt. Feuchtigkeitserscheinungen im Keller, der zu Wohnzwecken ausgebaut und möbliert war, fielen ihnen nicht auf. Am 24. Juli 2013 schlossen die Parteien den notariellen Kaufvertrag. Im September 2013 zogen die Kläger in das Haus ein.
Mit Schreiben vom ein 30. Juli 2014 beriefen sich die Kläger gegenüber den Beklagten im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich auf Gewährleistungsrechte. Sie beauftragten den Sachverständigen M.. Dieser erstellte am 15. Oktober 2014 ein Gutachten, in dem er erhöhte Kellerfeuchtigkeit aufgrund nicht vorhandener oder mangelhafter Abdichtung der Außenwände feststellte. Die notwendigen Sanierungskosten berechnete er mit EUR 57.700,--, die Wertverbesserung nach Durchführung der Sanierungsmaßnahmen schätzte er auf EUR 16.100,--. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2014 übermittelten die Kläger das Gutachten. Sie beriefen sich auf die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses aufgrund behaupteter Angaben der Beklagten ins Blaue hinein. Mit Schreiben vom 4. November 2014 wiesen die Beklagten die geltend gemachten Ansprüche zurück.
Die Kläger haben behauptet, im Winter 2013 und Frühjahr 2014 hätten sich im Keller des Objekts erhebliche Feuchtigkeitsschäden gezeigt. Im Hobbyraum habe sich großflächig der Putz von den Wänden gelöst. Die Kelleraußentreppe sei weitgehend verfault, die Stahltür im Heizungsraum korrodiert. Im Heizkeller seien Aussalzungen und Auslagerungen von Mineralien als dicke Kristallisation vorhanden. Dort sei die Wand neu gestrichen worden, um die Schäden zu kaschieren. An diesen Stellen und in den anderen Kellerbereichen ließen sich erhöhte Feuchtigkeitswerte messen. Vor der Kelleraußentüre sammle sich Regenwasser, welches nicht ablaufe. Im Kellerraum zur Gartenseite seien Klinkersteine zum Kaschieren der Feuchtigkeit vorgemauert worden. Die eingedrungene Feuchtigkeit beruhe auf einer unzureichenden Außenabdichtung, die sich bereits vor dem Verkauf des Hauses gezeigt habe und von den Beklagten auch erkannt worden sei. Jedenfalls aber hätten sie wider besseres Wissen bei Abschluss des Kaufvertrages behauptet, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt sei. Damit hätten die Beklagten jedenfalls Angaben ins Blaue hinein getätigt.
Die Beklagten haben die Feuchtigkeitsschäden bestritten und behauptet, im Keller sei jedenfalls bis zum Verkauf keine Feuchtigkeit feststellbar gewesen. Auch während der Wohnzeit der Eltern und zuletzt der Mutter sei ihnen nichts von derartigen Problemen berichtet worden. Die von den Klägern genannten Klinkersteine sei nicht zum Kaschieren von Feuchtigkeit angebracht worden, sondern bereits 1985, als sich der Beklagte zu 2. dort sein Jugendzimmer eingerichtet habe. Feuchtigkeit sei auch nicht feststellbar gewesen, als im Jahr 2013 das Haus vom Zeugen P. zur Erstellung eines Energieausweises eingehend besichtigt worden sei.
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen N., P. und G. sowie durch die Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dr. B. und dessen mündlicher Erläuterung im Termin vom 28. Juni 2017. Zur Durchführung von Dichtigkeitsprüfungen hat der Sachverständige Dr. B. den Dipl.-Ing. S. hinzugezogen.
Das Landgericht hat mit seinem am 26. Juli 2017 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Hiergegen haben sie mit einem am 11. August 2017 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt.
Die Kläger beanstanden die landgerichtliche Beweiswürdigung. Der Sachverständige Dr. B. habe bei seiner Anhörung bestätigt, dass die von ihm festgestellten Abdichtungsmängel bereits von Anfang an vorlagen. Nur die ebenfalls festgestellten Rohrbruchschäden könnten sich erst im Laufe der Jahre entwickelt haben. Nach den Feststellungen des Gutachters müsste deshalb Wasser in das Objekt eingedrungen sein, was nicht hätte verborgen bleiben können. Diese Feuchtigkeitserscheinungen müssten bereits im Jahr 1997 sichtbar gewesen sein, als der Beklagte zu 1. ausgezogen sei. Soweit das Landgericht davon ausgegangen sei, es könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich die Feuchtigkeitserscheinungen erst nach dem Auszug der Beklagten gezeigt hätten, sei dies unrichtig. Jedenfalls anlässlich der Besuche der Beklagten bei ihren Eltern hätten sie von den Feuchtigkeitserscheinungen Kenntnis erlangt. Zumindest hätten sich den Beklagten Anhaltspunkte für eine Untersuchung gezeigt. Den Beklagten hätte bewusst sein müssen, dass ihnen für die Angabe, ihnen seien keine Mängel bekannt, die tatsächliche Grundlage fehle. Dies reiche für Annahme von Arglist aus.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und halten die Beweiswürdigung für zutreffend. Feuchtigkeitserscheinungen seien nicht sichtbar und ihnen auch nicht bekannt gewesen. Sie habe keine Untersuchungspflicht getroffen und sie hätten auch keine Angaben ins Blaue hinein gemacht.
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