Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfen§ 566 BGB findet auf die Erbauseinandersetzung weder unmittelbare noch entsprechende Anwendung.
Die unmittelbare Anwendung des § 566 BGB setzt voraus, dass eine Veräußerung an einen Dritten erfolgt. Entsprechend hat der BGH § 566 BGB bei der Veräußerung von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) an einen Gesellschafter angewendet, weil die GbR rechtsfähig und damit mit dem Erwerber nicht identisch sei. An einer derartigen Veräußerung an einen Dritten fehlt es jedoch gerade, weil die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist und die Erben jeweils persönlich Vermieter sind.
Auch für eine entsprechende Anwendung der Regelung bleibt bei einer Erbauseinandersetzung kein Raum, weil Sinn und Zweck des § 566 BGB gerade der Mieterschutz ist:
Der Mieter soll vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache bewahrt werden. Des Schutzes des § 566 BGB bedarf der Mieter bei einer Übertragung auf einen Miterben aber nicht, weil der neue Alleineigentümer als Miterbe bereits Vermieter war und insoweit ohnehin an den
Mietvertrag gebunden ist.
Die Anwendung auf eine Erbauseinandersetzung würde den Mieter aber belasten. Der Mieter wäre nämlich weiterer Schuldner für etwaige eigene Ansprüche beraubt.
Abgesehen hiervon kann sich der neue Alleineigentümer auch hinreichend schützen, indem in der Auseinandersetzung hinreichende Regelungen getroffen werden, die ihm die alleinige Geltendmachung von Gestaltungsrechten und Vornahme von Willenserklärungen ermöglichen.
Durch entsprechende Vereinbarungen können auch die veräußernden Mitglieder der Erbengemeinschaft hinreichend geschützt werden.
Eine Vereinbarung zum Übergang von Lasten und Nutzungen enthält keine Ermächtigung des Erwerbers zur Ausübung von Gestaltungsrechten (hier: dem Ausspruch der
Kündigung).
