Kein Kündigungsgrund

Der Inhaber einer Boutique mietete in einem exklusiven Münchner Gebäudekomplex einen Laden mit 49 Quadratmetern und eine darüber liegende Wohnung mit 76 Quadratmetern an. Die monatliche Miete belief sich zusammen auf 13 000 Mark. Die Umsätze blieben jedoch weit hinter den Erwartungen zurück. Schon nach einem Jahr ging das Geschäft in Konkurs.

Der Vermieter hielt den Geschäftsinhaber und seinen vertraglich mithaftenden Rechtsanwalt an dem Vertrag fest.

Im darauf folgenden Rechtsstreit musste sich das Oberlandesgericht München mit drei verschiedenen Rechtsfragen befassen:

Zum einen, ob bei der gleichzeitigen Anmietung von Laden und Wohnung die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts anwendbar sind. Die Richter verneinten dies, da die Miete für den Laden von 10 000 Mark den Anteil von 3000 Mark für die Wohnung bei weitem überwog. Daher wendeten sie ausschließlich das Recht für den gewerblichen Mietraum an. Die Frage, ob bei der vereinbarten Miete die Wuchergrenze erreicht war, verneinten die Richter ebenfalls. Bei Gewerberäumen sei eine Wuchergrenze von 100 Prozent über dem objektiven Mietwert anzunehmen (bei Wohnraum liegt diese Grenze bei 50 Prozent über der ortsüblichen Miete). Ein Gutachter stellte im Prozess fest, dass die marktübliche Miete bei 9220 Mark weit unter dieser Grenze lag.

Hinzu kam, dass es sich bei den Mietern um geschäftserfahrene und rechtskundige Personen handelte. Zum dritten mussten die Richter entscheiden, wer das Rendite-Risiko trägt. Die Erwartung, in den angemieteten Räumen gewinnbringende Geschäfte zu betreiben, fällt allein in den Risikobereich des Mieters, urteilten sie. Für eine Ausnahme bei einer bewussten Täuschung durch den Vermieter lägen hier keinerlei Anhaltspunkte vor. Deshalb schuldeten die Mieter trotz des enttäuschenden Geschäftsverlaufs die vereinbarte Miete.