Untermiete - Schnellübersicht

Die Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte – also die Untervermietung – ist in § 540 BGB geregelt. Demnach ist der Mieter, wie schon nach dem alten Recht, nicht aus dem Mietvertrag selbst berechtigt, die Mietsache unterzuvermieten. Vielmehr bedarf es insofern der Erlaubnis des Vermieters. Wird diese vom Vermieter verweigert, so ist der Mieter berechtigt, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Nach § 540 BGB handelt es sich hierbei um eine außerordentliche Kündigung. Das bedeutet, daß damit auch und gerade ein Mietverhältnis beendet werden kann, das auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Zu beachten ist, daß das Kündigungsrecht dann nicht besteht, wenn in der Person des als Untermieter bereitstehenden Dritten ein sogenannter „wichtiger Grund“ vorliegt, d.h. wenn der Vermieter berechtigterweise die Erlaubnis zur Untervermietung versagt. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Dritte ankündigt, in einer überwiegend von älteren, lärmempfindlichen Personen bewohnten Anlage täglich mehrere Stunden Schlagzeug üben zu wollen.

Vermietet der Mieter die Mietsache unter, so ist er dem Vermieter gegenüber für ein eventuelles Verschulden des Untermieters haftbar. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt hat. Die Vorschrift wird vom Hauptmieter leicht übersehen, birgt indes beträchtliches Konfliktpotential. So haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber, wenn der Untermieter fahrlässig oder sogar vorsätzlich Eigentum des Vermieters, z.B. eine Einbauküche, beschädigt. Dies gilt, auch wenn der Hauptmieter mangels Ortsanwesenheit keinerlei Einfluß auf das Verhalten des Untermieters hat.
Der Mieter kann letztlich aber nicht nur von einem eventuellen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Vielmehr steht ihm unter bestimmten Voraussetzungen ein – auch klageweise durchsetzbarer – Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis gegen den Vermieter zu. Dies wird dadurch zum Ausdruck gebracht, daß die entsprechenden Regelungen in § 553 BGB und damit systematisch getrennt von der beschriebenen Kündigungsregelung enthalten sind. Ein Recht auf Erteilung der Erlaubnis steht dem Mieter zu, sofern nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung entsteht, allerdings dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein sogenannter wichtiger Grund vorliegt, wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder wenn dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Der Vermieter kann  die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen, daß der Mieter sich mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärt, wenn ihm die Überlassung der Mietsache an einen Dritten nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist. Das ist z.B. dann der Fall, wenn durch den Untermieter mit einer deutlich stärkeren Abnutzung der Mietsache zu rechnen ist.

Schließlich ist zu beachten, daß eine Vereinbarung, die das Recht des Mieters auf Gebrauchsüberlassung an einen Dritten einschränkt, unwirksam ist.

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