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Arbeitsplatzwechsel

Für Mieter in unbefristeten und befristeten Mietverträgen bringt ein Arbeitsplatzwechsel oftmals Probleme mit sich. Es muss nicht nur eine neue Wohnung gefunden, sondern auch der gegenwärtige Mietvertrag möglichst zeitnah beendet werden, um "Doppelzahlungen" zu vermeiden.

Hat der Mieter einen gültigen Zeitmietvertrag, so ist er an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Ein Arbeitsplatzwechsel ist kein Grund für den Mieter, den Mietvertrag durch außerordentliche Kündigung vorzeitig aufzulösen. Gleiches gilt übrigens auch für den unbefristeten Mietvertrag - dieser kann jedoch mit der regulären Kündigungsfrist gekündigt werden. Hier stellt sich die Problematik daher in der Regel nicht, weil es für den Mieter zumutbar ist, das Ende der Kündigungsfrist abzuwarten.

Der Wechsel des Arbeitsplatzes kann jedoch ein gerichtlich anerkannter wichtiger Grund sein, der den Vermieter zwingt, seinen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen. Dies ist dann der Fall, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, seinen neuen Arbeitsplatz von der bisherigen Wohnung aus aufzusuchen. Entscheidend sind also Entfernung und Verkehrsverhältnisse. Voraussetzung für einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags ist, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen kann, der in die gegenwärtigen Vertragsbedingungen einsteigt. Nicht jeder Nachmieter muss vom Vermieter akzeptiert werden, vielmehr muss der Nachmieter für den Vermieter zumutbar sein.
Der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, den bestehenden Vertrag unverändert zu akzeptieren. Er muss wirtschaftlich in der Lage sein, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen fortzuführen. Der Vermieter darf einen Mieterwechsel nur ablehnen, wenn dafür wichtige Gründe in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen des Nachmieters vorliegen.

Hat der Mieter einen geeigneten Nachmieter vorgeschlagen, ist sein Mietverhältnis mit dem Zeitpunkt beendet, in dem der Fortsetzungsvertrag geschlossen werden könnte - ob mit dem vorgeschlagenen Nachmieter letztendlich ein Vertrag abgeschlossen wird, ist Sache des Vermieters und für die Beendigung des bestehenden Mietvertrages unerheblich (LG Hamburg, 7.3.1980 - Az: 11 S 257/79, OLG München, 8.9.1995 - Az: 21 U 6375/94 und zudem Blank/Börstinghaus, Das gesamte BGB-Mietrecht, Kommentar 2. Aufl., Rn. 166, 169). Von der Beendigung des Mietvertrags ist auch auszugehen, wenn der Vermieter die Suche eines Nachmieters durch den Mieter generell ablehnt, etwa, weil er sich selbst um einen Nachmieter kümmern will. In diesen Fällen wird i.a. eine Beendigung des Mietverhältnisses nach 3 Monaten ab einer entsprechenden Erklärung des Vermieters anzunehmen sein.

Kann der Mieter trotz aller Mühen keinen geeigneten Nachmieter finden, so hat er dennoch die Möglichkeit der Schadensminimierung, indem er die Wohnung für die Restlaufzeit des Mietvertrages untervermietet. Hierbei trägt der Mieter jedoch weiterhin die Verantwortung für die Wohnung. Eine Untervermietung muss vom Vermieter genehmigt werden - grundlos darf diese aber nicht abgelehnt werden. Lehnt der Vermieter eine Untervermietung dennoch grundlos ab, so kann mit einer 3-Monats-Frist gekündigt werden - auch bei einem Zeitmietvertrag.

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