[AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2010]

[AnwaltOnline - Mietrecht Januar 2010]

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* AnwaltOnline - Mietrecht                                 Januar 2010 *
* von https://www.AnwaltOnline.com/                                     *
* ISSN: 1619-7143                                                      *
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In dieser Ausgabe:

*1* Interessante Urteile & Neues

*2* Das Thema des Monats

*3* Mehr von AnwaltOnline

*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

*5* Impressum und Haftungsausschluss

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*1* Interessante Urteile & Neues

  >> Auf gesundheitsschädliche Baustoffe ist beim Hausverkauf hinzuweisen

Über beim Hausbau verwendete erkannte gesundheitsschädliche Baustoffe
(vorliegend: Asbestzementplatten) ist vom Hausverkäufer aufzuklären, da
es sich um einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache handelt,
sofern eine ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen
gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung des
Kaufobjekts austreten.
Eine in diesem Sinne erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit liegt auch
dann vor, wenn übliche Sanierungsarbeiten wie Bohrungen an der
Hausfassade nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen
werden können.

OLG Celle, 17.9.2009 - Az: 16 U 61/09

  >> Mietvertrag und fehlende Unterschriften bei Personenmehrheit

a) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie
sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes
auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes
Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen
Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB
aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den
ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der
unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen
Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen
Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung
der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die
Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende
Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine
natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere
Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz
nicht erforderlich.

BGH, 7.5.2008 - Az: XII ZR 69/06

  >> Betriebskostenabrechnung mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen

a) Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den
sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung
der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der
Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten
Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist
mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum.

b) Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die
Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen
auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn
der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger
Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum - etwa die
jährliche Heizperiode - zugrunde liegt.

BGH, 30.4.2008 - Az: VIII ZR 240/07

  >> Mieterhöhungsverlangen erfordert Bedenkzeit

Da ein Mieter, der ein Mieterhöhungsverlangen erhält, auf dieser Basis
in der Lage sein soll, das Verlangen objektiv auf seine Berechtigungzu
prüfen, ist eine gewisse Bedenkzeit notwendig. Dies ergibt sich allein
schon daraus, dass der dem Verlangen zugrundeliegende Mietspiegel mit
umfangreichen Erläuterungen versehen ist, so dass eine sofortige
Zustimmung nicht möglich ist.

LG Wiesbaden, 6.9.2007 - Az: 3 S 35/07

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

  >> Vermieterpfandrecht geht vor Gerichtsvollzieher

  >> Provisionsanspruch des einen Maklers bei Nachweistätigkeit durch
den anderen Makler

  >> Ohne Widerspruch hinsichtlich der Provisionspflicht muss Provision
gezahlt werden!

  >> Zweimal im Monat darf mit Holzkohle gegrillt werden!

Den Jahreszugang Mietrecht erhalten Sie für EURO 19,99,
einen Monatszugang erhalten Sie bereits für EURO 5,00:
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Im Bereich Mietrecht befinden sich für AnwaltOnline Direkt
Abonnenten zur Zeit mehr gut 2.300 Urteile.

weitere aktuelle Urteile zum Mietrecht

 >> Update Mietspiegel-Programm

Unser Mietspiegel-Programm mit Mietspiegeldaten von über 550 Städten
wurde aktualisiert und kann in der Version 5.54 unter der URL

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*2* Das Thema des Monats

  >> Was wird aus der Wohnung bei einem Auslandsaufenthalt?

Wer sich längere Zeit im Ausland aufhält, der wird seine Wohnung nur
ungern leerstehen lassen. Dies ist nicht nur unpraktisch und teuer, auch
die Versicherungen werden den Leerstand nicht gerne sehen, wenn dieser -
je nach Versicherung - 3 oder mehr Monate andauert. Die Folge sind
massive Prämienerhöhungen oder gar Unversicherbarkeit. Dies betrifft vor
allem die Hausratsversicherung. Hier sollte also die Police genau
geprüft und ggf. mit der Versicherung gesprochen werden. Es bietet sich
jedoch an, die Wohnung für die Zeit der Abwesenheit zu vermieten. Diese
Option steht einem als Mieter und Eigentümer gleichermaßen offen. Steht
die Rückkehr einigermaßen fest, kann ein befristeter Mietvertrag
abgeschlossen werden, in dem der Befristungsgrund (Rückkehr aus dem
Ausland) genau festgehalten werden muß. Ein allgemeiner Zeitmietvertrag
ist seit der Mietrechtsreform nicht mehr zulässig.

Der Eigentümer kann die Wohnung direkt vermieten, es gibt sogar
entsprechende Agenturen, die den gesamten Ablauf auch in Abwesenheit des
Vermieters regeln. Es sollte lediglich eine genaue Inventarliste
erstellt werden, die bei Auszug auch geprüft wird.

Übergabeprotokoll, Mietvertrag und Abnahme können von einer Agentur vor
Ort geregelt werden. Etwaige spätere Forderungen können
selbstverständlich auch aus dem Ausland gestellt werden, ggf. empfiehlt
es sich in solchen Fällen einen Anwalt zu beauftragen, damit dieser
Fristen beachtet und ggf. auch Klage einreichen kann. Hierzu ist der
Anwalt zu bevollmächtigen, was auch per Fax möglich ist.

   > Untermietvertrag

Auch der Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter sollte aus
Beweissicherungsgründen unbedingt schriftlich abgefaßt werden.

Insbesondere folgende Vereinbarungen sollten im Untermietvertrag
getroffen werden:
- Kündigungsfristen für Haupt- und Untermieter
- Kostenbeteiligung des Untermieters an Heizkosten, Strom- und
Gaskosten, Schönheitsreparaturen sowie an Erwerb bzw. Instandhaltung von
gemeinsamen Haushaltsgegenständen
- Regelung der Mitbenutzung von gemeinsamen Räumen oder
Haushaltsgegenständen in der Wohnung
- bei möblierter Untervermietung eine genaue Inventarliste, in der auch
der Erhaltungszustand der einzelnen Einrichtungsgegenstände bei Einzug
festgehalten ist;
- Rückzahlung von Kautionen sowie die Verrechnung gezahlter
Heizkostenvorschüsse und gemeinsamer Anschaffungen, wenn der Untermieter
auszieht.
Die Miete, die der Untermieter an den Hauptmieter zu zahlen hat, kann
frei vereinbart werden. Jedoch muss der Mietzins für die vom Untermieter
genutzte Wohnfläche in einem angemessenen anteiligen Verhältnis zu dem
Mietzins stehen, der für die gesamte Wohnung zu entrichten ist. Auch
hier sind die Straftatbestände des § 302 a StGB (Mietwucher)
Strafgesetzbuch oder des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz einschlägig.

Muster Untermietvertrag:
https://www.AnwaltOnline.com/vertraege/untervermietung.html

In der Ausgabe für AnwaltOnline Direkt Abonnenten finden Sie
diesen Monat zusätzlich:

   > Untervermietung bei Auslandsaufenthalt

Mieter müssen sich zunächst eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen
(§ 540 BGB), die der Vermieter jedoch i.a. nicht verweigern kann, da der
Vermieter ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB vorweisen
kann. Die Erlaubnis zur Untervermietung muß grundsätzlich schriftlich
beantragt werden, wobei der Name des vorgesehenen Untermieters dem
Vermieter  [... weiterlesen ...]

   > Wenn der Untermieter die Miete schuldig bleibt

Gem. § 562 BGB steht dem Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an den
Sachen des Mieters zu, die dieser in die Mietwohnung eingebracht hat.
Dies gilt auch im Verhältnis von Mieter zu Untermieter. Allerdings
werden pfändungsfreie Gegenstände vom Pfandrecht nicht erfasst. Dies
sind insbesondere die Kleider, Möbel und Hausratsgegenstände,
 [... weiterlesen ...]

   > Schönheitsreparaturen und Untervermietung

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in
einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Hiervon werden auch Schönheitsreparaturen umfaßt. Diese können jedoch
vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden. Gleiches kann auch im
Untermietvertrag im Verhältnis zwischen Mieter und Untermieter
vereinbart werden. [... weiterlesen ...]

 Online finden Sie viele weitere Beiträge.

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*3* Mehr von AnwaltOnline

  >> Rechtsberatung

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  >> Mieterhöhungsverlangen überprüfen lassen

Die erfahrenen Rechtsanwälte von AnwaltOnline prüfen Ihr
Mieterhöhungsverlangen zum günstigen Pauschalpreis von nur € 49,95 incl.
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Richtigkeit  und eine ausführliche und individuelle Stellungnahme mit
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Mieterhöhungsverlangens können Sie uns gesondert mitteilen - die
Antworten hierauf sind im Preis enthalten.

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*4* Kontakt / Abonnieren / Kündigen / Adressänderung

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