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Pachtvertrag mit Wucherzins

Ein Pachtvertrag, bei dem der vereinbarte Pachtzins mehr als das Doppelte des objektiven Marktwertes beträgt, ist sittenwidrig und nichtig.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Mit der Klage forderte der Verpächter eines Lokals die vereinbarte Kaution in Höhe von mehr als 20.000 Euro. Er hatte mit dem Beklagten, einem in gastronomischen Fragen völlig unerfahrenen kubanischen Staatsangehörigen, einen Pachtvertrag geschlossen. Darin waren neben einer Reihe von anderen Sicherheiten für den Verpächter die Zahlung der Kaution sowie einer monatlichen Pacht von 9.000 Euro zzgl. MwSt. vereinbart worden. Der Beklagte meinte nun, der Kläger könne sich nicht auf den Vertrag berufen. Dieser sei sittenwidrig, weil die vereinbarte Pacht massiv überhöht sei. Tatsächlich sei lediglich eine Pacht von weniger als der Hälfte des vereinbarten Betrages angemessen.

Das LG Coburg hat die Klage des Verpächters auf die Kautionszahlung abgewiesen.

Ein vom Landgericht beauftragter Sachverständige habe die Auffassung des Beklagten bestätigt, so das Landgericht. Die ortsübliche Pacht für die Geschäftsräume betrug danach nur etwa die Hälfte der vereinbarten Summe. Wegen dieses besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sei der Pachtvertrag als sog. wucherähnliches Geschäft unwirksam. In Fällen wie diesem sei das dann der Fall, wenn die vereinbarte Pacht das Doppelte des Marktwertes der Räumlichkeiten übersteige. Daraus ergebe sich nach der Rechtsprechung eine Vermutung dafür, dass der Verpächter aus einer verwerflichen Gesinnung heraus handelte, so auch hier. Hinzu kam hier weiter, dass sich der Verpächter neben der Kaution im Vertrag noch weitere umfangreiche Zahlungsausfallsicherheiten hatte einräumen lassen, die weit über das übliche Maß hinausgingen. Der Pachtvertrag sei daher nichtig, also insgesamt unwirksam.

Eine Einschränkung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit erfolge, wenn der Vertrag die Grenze zur Sittenwidrigkeit übersteige, beispielsweise im Fall des Wuchers. Dies sei dann der Fall, wenn zwischen der vertraglich geschuldeten Leistung und der vereinbarten Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis bestehe. Bei der hier gegebenen Gewerberaummiete gelte dabei als Orientierung die 100%-Grenze. Betrage also die vereinbarte Miete oder Pacht mehr als das Doppelte des Üblichen, liege ein solches Missverhältnis vor. Bei der Wohnraummiete sei dies bereits dann der Fall, wenn die vertragliche Miete die übliche um mehr als die Hälfe übersteige. Voraussetzung für den Wucher sei weiterhin, dass ein Vertragspartner die beim anderen bestehende Schwächesituation für das Geschäft ausnutze. Eine solche Schwächesituation könne dabei wie im hier entschiedenen Fall aus einer geschäftlichen Unerfahrenheit, aber auch aus sonstigen vergleichbaren Umständen (z.B. Krankheit etc.) resultieren. Lägen diese Voraussetzungen vor, sei der Vertrag nichtig. Keine der Vertragsparteien könne also Ansprüche daraus geltend machen.
LG Coburg, 18.4.2016 - Az: 14 O 194/15
Quelle: PM des LG Coburg

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