Verändert sich die Verkehrssituation in der Umgebung einer Mietwohnung infolge einer geänderten Verkehrsführung nach einem Straßenumbau erheblich und entsteht dadurch eine wesentliche Lärmbelästigung, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses berechtigt.
Eine Mietwohnung ist mangelhaft, wenn sie infolge einer geänderten Verkehrsführung einer erheblichen Lärmbelästigung ausgesetzt ist, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht bestand. Maßgeblich ist dabei, ob die Lärmbelästigung dem Mietobjekt selbst anhaftet - also die Nutzbarkeit der Mietsache objektiv beeinträchtigt. Dies ist der Fall, wenn sich die Immissionsbelastung durch äußere Einwirkungen in einem für den Mieter relevanten Ausmaß verschlechtert hat.
Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Ursache der Lärmverschlechterung auf einer hoheitlichen Baumaßnahme beruht. Die mietrechtliche Gewährleistungspflicht ist von der Frage zu trennen, ob dem Vermieter die Entstehung des Mangels vorwerfbar ist. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, in solchen Fällen gegebenenfalls Regress gegenüber dem verantwortlichen Hoheitsträger zu nehmen.
Für die Bestimmung der Minderungsquote ist eine Schätzung zulässig. Hierbei sind sämtliche relevanten tatsächlichen Umstände zu berücksichtigen. Maßgeblich ist insbesondere, wie stark sich die Verkehrsbelastung im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn verändert hat. Zu berücksichtigen sind dabei die Zunahme des allgemeinen Verkehrsflusses, der Anteil des Schwerlastverkehrs sowie besondere lärmverstärkende Faktoren wie das Anfahren und Abbremsen von Fahrzeugen an einer neu errichteten Lichtzeichenanlage. Vorliegend war die betroffene Straße zuvor eine gering befahrene Stichstraße mit reinem Anwohnerverkehr ohne Lichtzeichenanlage; infolge der Straßenumgestaltung diente die Verbindung nunmehr als Ortsumfahrung über den Stadtring, was zu einem drastischen Anstieg des Verkehrsaufkommens - einschließlich erheblichem Schwerlastverkehr - führte.
Eine Minderungsquote von 13,5 % kann unter solchen Umständen als angemessen - eher sogar als zurückhaltend - bewertet werden.
Eine Mietwohnung ist mangelhaft, wenn sie infolge einer geänderten Verkehrsführung einer erheblichen Lärmbelästigung ausgesetzt ist, die zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht bestand. Maßgeblich ist dabei, ob die Lärmbelästigung dem Mietobjekt selbst anhaftet - also die Nutzbarkeit der Mietsache objektiv beeinträchtigt. Dies ist der Fall, wenn sich die Immissionsbelastung durch äußere Einwirkungen in einem für den Mieter relevanten Ausmaß verschlechtert hat.
Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Ursache der Lärmverschlechterung auf einer hoheitlichen Baumaßnahme beruht. Die mietrechtliche Gewährleistungspflicht ist von der Frage zu trennen, ob dem Vermieter die Entstehung des Mangels vorwerfbar ist. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, in solchen Fällen gegebenenfalls Regress gegenüber dem verantwortlichen Hoheitsträger zu nehmen.
Für die Bestimmung der Minderungsquote ist eine Schätzung zulässig. Hierbei sind sämtliche relevanten tatsächlichen Umstände zu berücksichtigen. Maßgeblich ist insbesondere, wie stark sich die Verkehrsbelastung im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn verändert hat. Zu berücksichtigen sind dabei die Zunahme des allgemeinen Verkehrsflusses, der Anteil des Schwerlastverkehrs sowie besondere lärmverstärkende Faktoren wie das Anfahren und Abbremsen von Fahrzeugen an einer neu errichteten Lichtzeichenanlage. Vorliegend war die betroffene Straße zuvor eine gering befahrene Stichstraße mit reinem Anwohnerverkehr ohne Lichtzeichenanlage; infolge der Straßenumgestaltung diente die Verbindung nunmehr als Ortsumfahrung über den Stadtring, was zu einem drastischen Anstieg des Verkehrsaufkommens - einschließlich erheblichem Schwerlastverkehr - führte.
Eine Minderungsquote von 13,5 % kann unter solchen Umständen als angemessen - eher sogar als zurückhaltend - bewertet werden.
AG Erfurt, 22.03.2000 - Az: 222 C 1033/99
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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