Kündigungsrecht bei Staffelmieten beschränken?

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In einem Staffelmietvertrag kann ein Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden (§ 10 MHG bzw. § 557a BGB n.F.). Darüber hinaus gehenden Beschränkungen sind nicht zulässig.

Eine Vereinbarung im Mietvertrag, nach der der Mieter ab dem fünften Jahr lediglich ein Kündigungsrecht jeweils zum 31.1. hat ist daher unwirksam.

Die Folge: das Mietverhältnis verlängert sich danach jeweils um ein Jahr.

Hierzu führte das Gericht aus:

Nach dem vorliegendend anzuwendenden § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt.

Sowohl nach § 565 Abs. 2 BGB a.F. als auch nach § 573 c Abs. 1 BGB ist eine Kündigung vor Ablauf von fünf Jahren spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Nach § 2 des vorliegenden Mietvertrages soll eine Kündigung demgegenüber auch nach Ablauf von vier Jahren lediglich jährlich einmal zum 31. Januar möglich sein.

Die Regelung in § 2 des Mietvertrages beschränkt mithin das Kündigungsrecht der Klägerin auf nur eine Kündigungsmöglichkeit im Jahr.