Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts

Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen. Verletzt der Vermieter dabei seine Pflicht, dem Mieter eine im selben Haus verfügbare Alternativwohnung anzubieten, führt dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern begründet allenfalls einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld.

Kann eine GbR überhaupt Eigenbedarf geltend machen?

Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten und daher auf eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht unmittelbar anwendbar, da diese selbst weder einen Wohnbedarf noch Familien- oder Haushaltsangehörige haben kann. Durch die höchstrichterliche Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist nicht mehr die Gesamtheit der Gesellschafter, sondern die Gesellschaft selbst Vermieterin und damit Trägerin der Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Da der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB von einer unveränderten Fortgeltung der bisherigen Rechtslage ausging, ist hierdurch eine planwidrige Regelungslücke entstanden, die im Wege der Analogie zu schließen ist.

Die Vergleichbarkeit der Interessenlage ergibt sich aus der Nähe zu Miteigentümer- und Erbengemeinschaften, die als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar berechtigt sind, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder zu berufen. Die Anzahl und Identität der Personen, die einen Eigenbedarf auslösen können, ändert sich durch die Rechtsform der Gesellschaft nicht; lediglich die Vermieterstellung selbst hat sich verschoben. Eine unüberschaubare Struktur des Gesellschafterbestands stellt dabei kein taugliches Abgrenzungskriterium dar, da auch Miteigentümer- und Erbengemeinschaften mitunter verflochtene oder generationenübergreifende Strukturen aufweisen können; dem Schutz vor einem unkalkulierbaren Verdrängungsrisiko dient nicht der Kündigungstatbestand selbst, sondern die eigens dafür vorgesehene Kündigungssperre des § 577a BGB.

Eine Grenze der analogen Anwendung besteht dort, wo der Gesellschaftszweck derart im Vordergrund steht, dass der personale Bezug der Gesellschafter vollständig zurücktritt und ein Mieter redlicherweise nicht mit einem Eigenbedarf rechnen muss, etwa bei Publikumsgesellschaften und Fondsgesellschaften.

Im konkreten Fall handelte es sich hingegen um eine überschaubar strukturierte Gesellschaft mit im Wesentlichen unverändertem Gesellschafterbestand seit ihrer Gründung, deren Gesellschaftsvertrag eine Selbstnutzung durch die Gesellschafter nicht ausschloss, sodass der geltend gemachte Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters grundsätzlich zu berücksichtigen war.

Welche Folgen hat die unterlassene Anbietung einer Alternativwohnung?

Den kündigenden Vermieter trifft aufgrund der besonderen verfassungsrechtlichen Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber dem Mieter. Hieraus folgt die Verpflichtung, dem Mieter eine während der Kündigungsfrist frei werdende, den Bedürfnissen des Mieters entsprechende Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage zur Anmietung anzubieten, sofern der Vermieter diese ohnehin neu vermieten will.

Die Verletzung dieser Anbietpflicht führt jedoch nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit einer im Übrigen berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung wegen unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB. Maßgeblich hierfür ist, dass sich die Pflichtverletzung nicht auf den Ausspruch der Kündigung selbst, sondern auf ein davon zu trennendes Verhalten während des fortbestehenden Mietverhältnisses bezieht. Die Rechtsmissbräuchlichkeit muss der Kündigung als solcher anhaften, etwa wenn der geltend gemachte Bedarf weit überhöht ist oder der Vermieter sich zur eigenen Vertragserklärung bei Abschluss des Mietverhältnisses in Widerspruch setzt; dies ist bei einer bloß unterlassenen Anbietung nicht der Fall.

Die Verletzung der Anbietpflicht stellt vielmehr eine Verletzung vertraglicher Rücksichtnahmepflichten nach § 241 Abs. 2 BGB dar und begründet dementsprechend einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB, der sich beispielsweise auf entstandene Umzugs- oder Maklerkosten erstrecken kann. Ein Anspruch auf Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses im Wege der Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB scheidet aus, da sich die verletzte Pflicht nicht auf das gekündigte Mietverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer anderen Wohnung bezieht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.