Hausverwalter haftet für unterlassene Ummeldung des Gaszählers nach Mieterwechsel

Ein Hausverwalter, der in der Vergangenheit Energieversorgungsverträge für den Eigentümer umgemeldet hat, ist aus dem Verwaltervertrag verpflichtet, dem Versorgungsunternehmen auch einen Mieterwechsel mitzuteilen. Unterlässt er dies, haftet er für die dem Eigentümer vom Versorgungsunternehmen berechneten Energiekosten.

Welche Pflichten hat ein Hausverwalter bei einem Mieterwechsel im Hinblick auf die Energieversorgung?

Aus einem Hausverwaltervertrag kann sich die Verpflichtung des Verwalters ergeben, Änderungen in der Person, welche die Versorgungsleistungen in Anspruch nimmt, gegenüber dem Versorgungsunternehmen mitzuteilen. Wird ein Mietobjekt neu vermietet und besteht für die Entnahmestelle noch ein Versorgungsvertrag mit dem Eigentümer, ist der Verwalter danach gehalten, diesen Vertrag durch Ummeldung zu beenden und dem Versorgungsunternehmen den neuen Bezieher mitzuteilen. Der Schadensersatzanspruch des Eigentümers richtet sich in einem solchen Fall nach §§ 280 Abs. 1, 249 BGB.

Rechtswirkung einer Ummeldung beim Versorger

Die Ummeldung, also die Mitteilung an das Versorgungsunternehmen, dass ein Strom- oder Gaszähler künftig auf eine andere Person „laufen“ soll, ist rechtlich als Kündigung des bisherigen Vertragsverhältnisses zwischen dem bisherigen Versorgungsempfänger und dem Versorgungsunternehmen zu werten. Zugleich enthält sie entweder bei bestehender Vertretungsmacht für den neuen Versorgungsempfänger den Antrag auf Abschluss eines neuen Versorgungsvertrages oder, wenn keine Vertretungsmacht vorliegt, die bloße Mitteilung der Person des neuen Versorgungsempfängers. Das Versorgungsunternehmen erfährt dadurch, wer Vertragspartner des durch Entnahme konkludent zustande gekommenen neuen Vertrages ist. Rechtsfolge für den bisherigen Versorgungsempfänger ist die Beendigung des Versorgungsvertrages und der Wegfall der künftigen Zahlungsverpflichtung.

Teilt der zur Vertretung befugte Verwalter dem Versorgungsunternehmen mit, dass der Zähler künftig auf den Eigentümer laufen soll, kommt ein Liefervertrag zwischen Eigentümer und Versorgungsunternehmen zustande. Es kommt dann nicht darauf an, ob der Eigentümer bereits durch einen vorangegangenen Leerstand Vertragspartner geworden wäre.

Entsteht durch die Gasentnahme des neuen Mieters automatisch ein eigener Vertrag?

Grundsätzlich stellt das Vorhalten von Energie an der Abnahmestelle aus Sicht des potenziellen Kunden ein Angebot des Versorgungsunternehmens auf Abschluss eines Energieliefervertrages in Form einer Realofferte dar. Der Vertragsinteressent nimmt dieses Angebot konkludent durch die Entnahme an, wobei nach § 151 BGB regelmäßig auf den Zugang der Annahmeerklärung verzichtet wird (vgl. Säcker, Berliner Kommentar zum Energierecht, 4. Aufl. 2019, Vorbemerkungen zu § 36 Rn. 27 f.). Ein Vertragsschluss auf diesem Weg scheidet jedoch aus, wenn für die betreffende Entnahmestelle bereits ein Vertragsverhältnis zur Belieferung besteht. Es fehlen dann die Voraussetzungen für einen weiteren konkludenten Vertragsschluss mit einem Dritten (vgl. BGH, 10.12.2008 - Az: VIII ZR 293/07). Der bestehende Liefervertrag mit dem Eigentümer bleibt bestehen, sodass eine Beratungs- und Mitteilungspflicht des Verwalters nicht deshalb entfällt, weil der Mieter ohnehin einen eigenen Vertrag abschließen müsste. Die Verpflichtung des Mieters, selbst einen Versorgungsvertrag abzuschließen, entbindet den Verwalter nicht von seiner Pflicht, Änderungen mitzuteilen.

Woraus ergab sich die Ummeldungspflicht des Verwalters konkret?

Die Pflicht folgt aus einer Gesamtschau der vertraglichen Regelungen, der gelebten Vertragspraxis und der berechtigten Erwartung des Eigentümers.

Zunächst begründet eine Regelung, nach der der Verwalter den Eigentümer berät, welche Verträge zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie abzuschließen, zu ändern oder zu beenden sind, eine Beratungspflicht. Der Verwalter hat den Eigentümer darüber aufzuklären, dass bei Einzug eines Mieters, der mietvertraglich zum Abschluss eines eigenen Versorgungsvertrages verpflichtet ist, eine Ummeldung erforderlich ist, um den Eigentümer von weiteren Kosten zu entlasten. Dies entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung.

Diese Beratungspflicht kann sich zu einer Ummeldungspflicht verdichten. Dafür sprach hier bereits der Vertragsaufbau: Bedarf die Beendigung von Verträgen grundsätzlich der Einwilligung des Eigentümers, sind Fälle der Gefahr in Verzug davon ausgenommen. Die drohende weitere Inanspruchnahme des Eigentümers durch das Versorgungsunternehmen, obwohl der Bezug ausschließlich durch den Mieter erfolgt, kann unter diesen Begriff subsumiert werden. Räumt der Vertrag dem Verwalter zudem eine objektbezogene Vertretungsmacht ein und verpflichtet ihn, Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils zu ergreifen, ist ein solcher Rechtsnachteil gegeben, wenn der Eigentümer weiterhin Energiekosten tragen muss, die nach dem Mietvertrag allein der Mieter schuldet.

Unabhängig davon verdichtet jedenfalls die gelebte Vertragspraxis die Beratungspflicht zur Ummeldungspflicht. Hatte der Verwalter in der Vergangenheit die Ummeldung von Gas- und Stromzählern für den Eigentümer übernommen und dabei den eigenen Unternehmenssitz als Anschrift angegeben, an den auch die Rechnungen des Versorgungsunternehmens adressiert wurden, war für beide Seiten erkennbar und konkludent vereinbart, dass sich der Verwalter um sämtliche mit dem Liefervertrag zusammenhängenden Angelegenheiten kümmert.

Hinzu kommt der Zweck der vertragstypischen Verwalterpflichten, den Eigentümer im Verhältnis zum Mieter umfassend zu vertreten und auf die Einhaltung der Mieterpflichten zu achten. Ist der Verwalter etwa zur außergerichtlichen Geltendmachung sämtlicher Ansprüche des Eigentümers gegen Mieter verpflichtet, kann er sich nicht auf eine Pflichtverletzung des Mieters berufen, um die eigene Pflicht auszuschließen. Ob daneben eine gesonderte Pflicht zur Kontrolle und Anhaltung des Mieters zum Abschluss eines eigenen Versorgungsvertrages besteht, wurde offengelassen.

Das Vertretenmüssen wird nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Der Verwalter muss die Vermutung durch Vortrag konkreter Umstände widerlegen. Hat er in der Vergangenheit die Ummeldungen selbst vorgenommen, spricht dies eher dafür, dass er die erneute Ummeldung schlicht übersehen hat.

Welcher Schaden ist zu ersetzen?

Der Schaden besteht in den Beträgen, die das Versorgungsunternehmen dem Eigentümer infolge der unterbliebenen Ummeldung für den Verbrauch des Mieters in Rechnung gestellt hat. Dazu zählen Abschläge, Jahresabrechnungen und Beträge aus der Endabrechnung der Gaspreisbremse.

Umfasst eine Abrechnung auch einen Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses, ist der Verbrauch dem Mieter zuzurechnen, wenn sich anhand der Zählerstände ergibt, dass der abgerechnete Verbrauch vollständig in dessen Nutzungszeit fällt.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.