Verwalter haftet nicht für jeden Mietausfall: Wer seinen Schaden nicht belegt, geht leer aus

Ein Sondereigentumsverwalter haftet für Mietausfälle nur, wenn er pflichtwidrig nicht reagiert hat und dem Eigentümer ein konkreter, endgültiger Schaden entstanden ist. Für Fehler bei der Verbrauchserfassung durch einen beauftragten Messdienstleister haftet er nicht. Eine Vergütungsminderung ohne nachweisbaren Schaden ist ausgeschlossen.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag, bei dem der Verwalter die wirtschaftliche Verwaltung vermieteter Einheiten übernimmt. Die Entscheidung klärt, unter welchen Voraussetzungen der Eigentümer vom Verwalter Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, Rückzahlung von Vergütung, korrigierte Abrechnungen, die Feststellung einer Ersatzpflicht und die Herausgabe von Ableseunterlagen verlangen kann. Vorliegend machte ein Eigentümer mehrerer vermieteter Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze nach Beendigung des Verwaltervertrags unter anderem Mietausfall, Ersatzbeschaffungskosten, Kostenpauschalen, nicht ausgekehrte Kontoguthaben und eine Vergütungsminderung geltend. Zudem waren Heizkostenabrechnungen wegen falsch zugeordneter Wärmemengenzähler fehlerhaft.

Wann haftet der Verwalter für Mietausfall?

Zu den Pflichten eines Verwalters, dem die wirtschaftliche Verwaltung der vermieteten Einheit übertragen ist, gehört die laufende Kontrolle der Mieteingänge. Er hat ausstehende Mieten anzumahnen, bei weiterem Verzug das Mietverhältnis gegebenenfalls zu kündigen und Zahlungs- und Räumungsansprüche nötigenfalls gerichtlich durchzusetzen. Eine Haftung für Mietausfall besteht, wenn der Verwalter dies pflichtwidrig unterlässt (vgl. OLG Köln, 28.02.2002 - Az: 8 U 81/01).

Der nach § 249 BGB zu ersetzende Schaden entspricht dabei nicht dem gesamten Zeitraum des Mietausfalls. Er umfasst nur die Mieten, die bei pflichtgemäßem Vorgehen (Mahnung, Kündigung, Neuvermietung, Vollstreckung) mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erzielt worden wären. Der Eigentümer ist nach der Differenzhypothese so zu stellen, wie er bei rechtzeitiger Reaktion des Verwalters stünde. Auch bei einer Garagenmiete ist nach einem Verzug von mehr als zwei Monatsmieten eine Reaktion geboten. Für Kündigung, Räumung und Neuvermietung können nach § 287 ZPO weitere zwölf Monate angesetzt werden. Für diesen Zeitraum ist der Mietausfall nicht als der Pflichtverletzung zurechenbarer Schaden anzusehen.

Unterlässt der Verwalter ohne nachvollziehbaren Grund jede Reaktion auf ausbleibende Mieten, spricht regelmäßig der erste Anschein für Fahrlässigkeit. Entlasten kann er sich nur, wenn er konkret darlegt und beweist, dass der Schaden auch bei ordnungsgemäßem Verwalterhandeln eingetreten wäre.

Welche Anforderungen gelten an die Darlegung eines Mietausfallschadens?

Solange der Eigentümer seine Mietansprüche gegen den Mieter noch durchsetzen kann, etwa weil keine Verjährung eingetreten und keine Uneinbringlichkeit nachgewiesen ist, ist ein endgültiger Schaden nicht belegt. Der Eigentümer muss daher substantiiert darlegen, dass der Mieter zahlungsunfähig ist oder dass eine konkret frühere Neuvermietung möglich gewesen wäre. Fehlt dieser Vortrag, mangelt es an der schlüssigen Darlegung eines konkreten Mietausfallschadens. Vorliegend fehlte es hieran.

Dieselben Grundsätze gelten für die Kosten einer Ersatzbeschaffung, etwa eines nicht zurückgegebenen Funksenders für einen Stellplatz. Der Schadenseintritt ist nicht schlüssig dargelegt, wenn der Eigentümer weder vorträgt, dass er gegen den Mieter bereits erfolglos vorgegangen ist, noch dass der Schaden bei zeitnaher Rückforderung durch den Verwalter nicht eingetreten wäre.

Dürfen Kontoführungsgebühren an den Eigentümer weitergegeben werden?

Der Verwalter ist verpflichtet, für das Objekt ein Konto zu führen und den Zahlungsverkehr darüber abzuwickeln. Erhebt die Bank für ein bislang kostenfrei geführtes Konto nachträglich Gebühren, sind diese als normale Kostenposition zu verbuchen. Sie entstehen nicht durch eine Entscheidung des Verwalters, sondern durch geänderte Bankkonditionen. Eine Kostentragungspflicht des Verwalters besteht nur, wenn sich eine solche aus dem Verwaltervertrag ergibt. Fehlt eine entsprechende Regelung, ist die Belastung zulässig.

Wie ist ein behauptetes Restguthaben auf den Verwalterkonten zu belegen?

Bestreitet der Verwalter, dass bei Vertragsende Guthaben auf den Konten verblieben sind, muss der Eigentümer deren Vorhandensein substantiiert darlegen und beweisen, etwa durch Vorlage der Kontoauszüge. Ohne solchen Vortrag und Beweis besteht kein Anspruch auf Auskehrung.

Kann die Verwaltervergütung gemindert oder zurückgefordert werden?

Ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vergütung nach § 812 BGB setzt eine Überzahlung voraus. Diese liegt nicht vor, wenn dem Eigentümer ein Minderungsanspruch nicht zusteht. Im Geschäftsbesorgungsvertrag führen Leistungsdefizite nicht ohne Weiteres zu einer Minderung der Vergütung. Der Eigentümer kann die Vergütung nur faktisch mindern, indem er mit einem Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Verwalters aufrechnet. Ohne nachweisbaren Schaden besteht kein Kürzungsanspruch; behauptete Leistungsdefizite allein genügen nicht.

Eine Zurechnung des Verschuldens Dritter nach § 278 BGB kommt nur in Betracht, wenn der Verwalter den Dritten selbst eingeschaltet hat. Wurden die Hausverwaltung oder der Messdienstleister nicht vom Sondereigentumsverwalter beauftragt, scheidet eine Zurechnung aus.

Muss der Verwalter fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen korrigieren?

Der Verwalter schuldet keine Korrektur von Abrechnungen ohne belastbare neue Zahlen („Korrektur ins Blaue“). Hat er formell ordnungsgemäße Abrechnungen erstellt, die lediglich wegen falscher Zählerzuordnung inhaltlich fehlerhaft sind, besteht kein Anspruch auf Vorlage korrigierter Abrechnungen, solange die richtigen Werte vom Messdienstleister und der Verwaltung noch nicht vorliegen. Eine sachgerechte Korrektur ist dem Verwalter dann unmöglich. Dies gilt auch, wenn der Messdienstleister erklärt hat, die Heizkostenabrechnungen angepasst zu haben, die Anpassung der Hausgeldabrechnung aber noch aussteht.

Haftet der Verwalter für fehlerhaft erfasste Zählerstände?

Ansprüche wegen fehlerhafter Erfassung und Übermittlung von Verbrauchsdaten richten sich primär gegen den Mess- und Abrechnungsdienstleister, dessen Hauptleistungspflicht in der richtigen Ablesung und Abrechnung besteht (vgl. LG Berlin, 20.01.2015 - Az: 22 O 187/12). Eine Feststellungsklage gegen den Sondereigentumsverwalter setzt voraus, dass dieser mit der Erfassung und Übermittlung der Zählerstände betraut war und hiergegen schuldhaft verstoßen hat. Hierzu muss der Eigentümer vortragen.

Die vertragliche Aufgabe der „Ermittlung und Durchführung aller Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen nach den vertraglichen Bestimmungen“ umfasst nach der Auslegung des Gerichts nicht die Übernahme der vom Messdienstleister erbrachten Leistungen, sondern das Abfordern der Ergebnisse. Eine Ersatzpflicht für Schäden aus fehlerhaften Zählerständen besteht daher nicht.

Besteht ein Anspruch auf Herausgabe von Ableseunterlagen?

Ein Herausgabeanspruch auf Zählerableseprotokolle, elektronische Ablesedaten sowie Übergabe- und Übernahmeprotokolle scheidet aus, wenn der Verwalter diese Unterlagen nicht erstellt. Der Anspruch ist gegebenenfalls gegen die mit der Erfassung und Herstellung beauftragten Dritten zu richten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.