Bauliche Veränderung durch Balkonsolaranlage: Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes genügt

Eine am Balkongeländer angebrachte Solaranlage ist eine bauliche Veränderung, die nach der zur Entscheidung maßgeblichen Fassung des § 20 Abs. 2 WEG nicht privilegiert ist. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, den Rückbau durchzusetzen, entspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung, solange der Rückbauanspruch nicht offensichtlich ausgeschlossen ist.

Welchen Maßstab hat das Gericht bei der Anfechtung eines Rückbaubeschlusses anzulegen?

Bei einem Beschluss über die Geltendmachung eines Rückbauanspruchs sind in erster Linie formelle Mängel zu prüfen (vgl. BGH, 21.07.2023 - Az: V ZR 215/21). Ob der Rückbauanspruch tatsächlich besteht, ist nicht im Beschlussanfechtungsverfahren, sondern im beabsichtigten Hauptsacheverfahren zu klären. Der Beschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung nur dann, wenn offensichtlich kein Anspruch der Gemeinschaft besteht. Bleibt die Frage des Anspruchs dagegen offen oder streitig, genügt dies für die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses.

Der Anfechtungskläger trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Beschluss an formellen Mängeln leidet.

Wann liegt bei einer Balkonsolaranlage eine bauliche Veränderung vor?

Für eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG ist kein Eingriff in die Substanz des Gebäudes erforderlich. Es genügt auch eine sonstige dauerhafte Änderung des äußeren Erscheinungsbildes (vgl. LG Frankfurt/Main, ZMR 2023, 568; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 27). Eine solche Änderung liegt bei einer Solaranlage nahe, die am Balkongeländer befestigt ist.

Auf die Dauerhaftigkeit kommt es nach dem äußeren Erscheinungsbild an, nicht darauf, wie fest die Anlage mit dem Gebäude verbunden ist. Ob die Anlage mit wenigen Handgriffen demontiert werden kann, ist deshalb unerheblich. Ein Indiz für die Dauerhaftigkeit ist, wenn der Eigentümer die Anlage am Geländer angebracht hat und nicht erkennen lässt, sie wieder entfernen zu wollen. Das gilt auch dann, wenn er sich gerichtlich gegen die Entfernung wehrt.

Für die Entscheidung über den Rückbaubeschluss muss eine bauliche Veränderung nicht abschließend festgestellt werden. Ausreichend ist, dass ein Rückbauanspruch nicht offensichtlich ausgeschlossen ist. Eine Beweisaufnahme zur Frage der baulichen Veränderung ist deshalb nicht erforderlich. Entsprechend besteht auch keine Hinweispflicht des erstinstanzlichen Gerichts, dass es von einer baulichen Veränderung ausgeht, wenn der Anfechtungskläger die Frage erkennbar nicht übersehen oder für unerheblich gehalten hat.

Besteht offensichtlich ein Anspruch auf Gestattung der Maßnahme?

Ein Rückbauanspruch wäre ausgeschlossen, wenn dem Eigentümer ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG zustünde, der dem Rückbauverlangen nach § 242 BGB entgegengehalten werden könnte. Das setzt voraus, dass alle Eigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Ein solcher Anspruch besteht nicht offensichtlich, wenn die Solaranlage den gesamten Bereich des Balkongeländers einnimmt und in einem Winkel von etwa 45 Grad vom Geländer absteht. In diesem Fall handelt es sich nicht offensichtlich um eine lediglich unerhebliche optische Beeinträchtigung.

Fällt ein Balkonkraftwerk unter die Privilegierung des § 20 Abs. 2 WEG?

Die Balkonsolaranlage fällt nicht unter die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG. Der Katalog des § 20 Abs. 2 WEG ist nach seinem eindeutigen Wortlaut nicht erweiterungsfähig (vgl. LG Frankfurt/Main, 20.04.2021 - Az: 2-13 S 133/20). Selbst bei privilegierten Maßnahmen ist im Übrigen vor der Errichtung ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich (vgl. BGH, 17.03.2023 - Az: V ZR 140/22). Ob ausnahmsweise ein Anspruch auf Gestattung dem Rückbauanspruch entgegengehalten werden kann, ist daher im Hauptsacheverfahren zu klären.

Die geplante Einfügung eines § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG zur Privilegierung von Steckersolargeräten (vgl. Zschieschack/Dötsch, NZM 2023, 617 ff.) führt vor Inkrafttreten der Regelung nicht zu einem offensichtlichen Ausschluss des Rückbauanspruchs. Die bloße Vorhersehbarkeit einer Rechtsänderung macht die Beschlussfassung auch nicht zu einer unzulässigen Rechtsausübung.

Wann fehlt einem Rückbaubeschluss die Entscheidungsgrundlage?

Für eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung ist in erster Linie erforderlich, dass den Wohnungseigentümern die wesentlichen Tatsachengrundlagen vorliegen. Sind diese bekannt und werden sie nicht in Zweifel gezogen, fehlt es nicht an einer Entscheidungsgrundlage. Dies gilt auch dann, wenn der Versammlungsleiter die Ansicht vertritt, für die Anbringung der Solaranlage sei ein Beschluss erforderlich. Diese Rechtsansicht ist zutreffend und jedenfalls nicht offensichtlich unzutreffend, solange ein Rückbauanspruch nicht offensichtlich ausgeschlossen ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.