Jahresabrechnung und Verwalterbestellung im Wohnungseigentum: Maßstäbe für Ordnungsmäßigkeit und Unzumutbarkeit

In die Jahresabrechnung sind sämtliche tatsächlichen Geldabflüsse einzustellen, auch wenn sie unbelegt oder zu Unrecht erfolgt sind. Mängel dieser Art führen nicht zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses, sondern sind über Regressansprüche gegen den Verwalter zu klären.

Die Wiederbestellung eines Verwalters ist nur dann für ungültig zu erklären, wenn eine weitere Zusammenarbeit nach Treu und Glauben unzumutbar ist und das Vertrauensverhältnis von Anfang an fehlt, wobei strengere Maßstäbe gelten als bei der Abberufung aus wichtigem Grund.

Was muss in die Jahresabrechnung aufgenommen werden?

Nach Ablauf des Kalenderjahres hat die Verwaltung gemäß § 28 Abs. 3 WEG eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Diese muss geordnet und übersichtlich sein, Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthalten und auch ohne fachliche Unterstützung für den einzelnen Wohnungseigentümer verständlich sein. Anders als der Wirtschaftsplan weist die Jahresabrechnung nicht geschuldete Zahlungen und vorgesehene Ausgaben aus, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten (vgl. BGH, 14.12.2009 - Az: V ZR 44/09).

Die Darstellung muss die Eigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob diese entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt wurden. Zugleich bildet die Jahresabrechnung die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Beitragshöhe (vgl. BGH, 27.10.2017 - Az: V ZR 189/16; BGH, 11.10.2013 - Az: V ZR 271/12).

Die Jahresabrechnung muss zwingend einen Kontenabgleich ermöglichen und deshalb Angaben zu Stand und Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten enthalten. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben vollständig erfasst, stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und gegebenenfalls der Barkasse überein. Eine solche Übereinstimmung indiziert die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (vgl. OLG Hamm, 03.05.2001 - Az: 15 W 7/01; LG Düsseldorf, 02.07.2014 - Az: 25 S 7/14; Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 28 Rz. 129).

In die Jahresabrechnung sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigten Ausgaben einzustellen, unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Aufzunehmen sind auch Ausgaben, die zu Unrecht erfolgt sind oder bei denen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen Berechtigung nicht möglich ist. Maßgeblich ist allein, dass Gelder von den gemeinschaftlichen Konten abgeflossen sind. Nur so ist sichergestellt, dass die Eigentümer die Vermögenslage erfassen und prüfen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist (vgl. BGH, 04.03.2011 - Az: V ZR 156/10). Das Fehlen von Überweisungslisten oder Belegen führt daher nicht zur Ungültigkeit des Genehmigungsbeschlusses.

Welche Bedeutung hat der Genehmigungsbeschluss?

Der Beschluss über die Jahresabrechnung dient nicht dazu, dem Verwalter eine ordnungsgemäße Rechnungslegung oder Buchführung zu bescheinigen. Er enthält keine Billigung der vom Verwalter getätigten Ausgaben; diese bleibt einem gesondert zu fassenden Entlastungsbeschluss vorbehalten. Stellen die Eigentümer bei der Belegprüfung fest, dass Ausgaben zu Unrecht erfolgt sind oder mangels Belegen die sachliche Richtigkeit nicht bejaht werden kann, entspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, Regressansprüche gegen den Verwalter zu prüfen und gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen (BGH, 04.03.2011 - Az: V ZR 156/10). Ein Entlastungsbeschluss steht einem solchen Regress nicht entgegen, wenn er für ungültig erklärt wurde und dies rechtskräftig ist.

Wie wirken sich Abweichungen bei Kontoständen und Vorjahresergebnissen aus?

Maßgeblich für die Jahresabrechnung eines Wirtschaftsjahres ist der Kontostand zu dessen Beginn. Ist dieser in der Abrechnung nicht unzutreffend wiedergegeben, rechtfertigt eine Abweichung zum Kontostand des Vorjahresendes die Ungültigerklärung nicht. Es ist nicht Aufgabe der Jahresabrechnung, solche Abweichungen aufzuklären. Vielmehr obliegt es der Gemeinschaft, vom früheren Verwalter eine Erklärung einzufordern und anschließend über mögliche Regressansprüche zu entscheiden.

Entsprechendes gilt für die Position „Abrechnungsergebnis Vorjahr“. Der Genehmigungsbeschluss erfasst nur die im Rahmen der Einnahmen- und Ausgabenrechnung notwendigen Bestandteile, die auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres unter Berücksichtigung der geleisteten Vorschüsse beschränkt sind. Weitergehende buchhalterische Angaben sind zwar zulässig, für Inhalt und Richtigkeit kommt es jedoch allein auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung an (vgl. BGH, 27.10.2017 - Az: V ZR 189/16). Selbst eine unzutreffende Wiedergabe des Vorjahresergebnisses führt daher nicht zur Ungültigerklärung. Auch ein nicht aufklärbarer Fehlbetrag, etwa im Zusammenhang mit der Empfehlung, Altforderungen auszubuchen, zwingt nicht dazu, den Beschluss für ungültig zu erklären; vielmehr ist es Sache der Gemeinschaft, Regressansprüche gegen den früheren Verwalter zu prüfen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.