Modernisierungsmieterhöhung ohne Energiespar-Nachweis ist unwirksam

Eine Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung ist bereits formell unwirksam, wenn der Vermieter den Energieeinspareffekt nicht plausibel darlegt. Erforderlich ist mindestens eine gegenständliche Maßnahmenbeschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten.

Welche Anforderungen gelten für die Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung?

Nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung (hier anzuwenden gemäß Art. 229 § 49 EGBGB) kann der Vermieter nach Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erhöhung ist aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern.

Daraus folgt, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung darzulegen hat, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken (vgl. BGH, 20.07.2022 - Az: VIII ZR 339/21).

Wann ist der Energieeinspareffekt plausibel dargestellt?

Bei Baumaßnahmen, deren Beurteilung umfangreiche technische Darlegungen erfordern würde, genügt es nach ständiger Rechtsprechung des BGH, dass der Vermieter die durchgeführte Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dieser Beschreibung - gegebenenfalls unter Hinzuziehung einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person - beurteilen kann, ob die Maßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB aF erfüllt (vgl. BGH, 20.07.2022 - Az: VIII ZR 361/21; BGH, 17.06.2020 - Az: VIII ZR 81/19; BGH, 12.06.2018 - Az: VIII ZR 121/17; BGH, 25.01.2006 - Az: VIII ZR 47/05).

Für Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie bedeutet das: Neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und ihrer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung sind diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer sich überschlägig beurteilen lässt, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. U-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend.

Fehlt eine solche Darlegung, die es dem Mieter ermöglicht, die behauptete Energieeinsparung nachzuvollziehen, ist die Mieterhöhungserklärung bereits formell unwirksam.

Genügt die Angabe einer prozentualen Einsparung oder des Primärenergiebedarfs?

Nicht ausreichend ist die bloße Behauptung einer prozentualen Energieeinsparung, wenn keine Tatsachen mitgeteilt werden, die eine Plausibilitätskontrolle ermöglichen. Dasselbe gilt für die Beifügung einer Prognose, die lediglich eine Senkung des Primärenergiebedarfs im sanierten Zustand ausweist, ohne diese zu begründen oder die behauptete Einsparung nachvollziehbar herzuleiten. Die Gegenüberstellung von Primärenergiewerten vor und nach der Maßnahme ersetzt die erforderlichen Angaben nicht. Entscheidend ist, dass für den Mieter ersichtlich wird, wie sich der behauptete Einspareffekt errechnet.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.