Belegeinsicht bei der Nebenkostenabrechnung: Mieter dürfen kopieren und fotografieren

Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung darf bei der Einsichtnahme in die Belege zur Betriebskostenabrechnung auf eigene Kosten und mit eigenen Geräten Kopien oder Fotografien der Unterlagen anfertigen. Der Vermieter muss dies dulden, wobei der Anspruch nicht auf Belege öffentlich-rechtlichen Ursprungs beschränkt ist und auch Verträge mit Dritten umfasst.

Belegeinsicht zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung

Der Mieter kann zur Prüfung der jährlichen Betriebskostenabrechnung Einsicht in die zugrunde liegenden Belege verlangen. Grundlage sind § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB in Verbindung mit § 259 Abs. 1 BGB. Streitig war vorliegend, ob dieses Einsichtsrecht auch das Recht umfasst, bei der Einsichtnahme mit selbst mitgebrachten Geräten Kopien oder Fotografien der Belege herzustellen, oder ob der Mieter auf die Einsicht in die Originale und handschriftliche Notizen beschränkt ist.

Nach allgemeiner Auffassung ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter sämtliche relevanten Rechnungen und sonstigen Belege im Original zu präsentieren. Der Mieter darf sich dabei schriftliche Notizen machen. Die Art der Verpflichtung bemisst sich nach Treu und Glauben unter Rücksicht auf die Verkehrssitte.

Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung kann grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter ihm Belegkopien übersendet, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann. Nur wenn ihm dies im Einzelfall nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist, kommt ein Anspruch auf Übersendung von Fotokopien aus § 242 BGB in Betracht (vgl. BGH, 19.01.2010 - Az: VIII ZR 83/09). Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter so weit vom Geschäftsort des Vermieters entfernt wohnt, dass ihm die Anreise nicht zuzumuten ist.

Umfasst das Einsichtsrecht auch das Anfertigen eigener Ablichtungen?

Die Verpflichtung zur Gewährung der Einsicht aus § 259 BGB umfasst unter Beachtung von Treu und Glauben auch die Duldung der Erstellung von Ablichtungen durch den Mieter im Rahmen des Termins zur Belegeinsicht. Der Anspruch folgt unmittelbar aus §§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6, 259 Abs. 1, 242 BGB und damit aus dem allgemeinen Schuldrecht.

Dem steht nicht entgegen, dass keine Norm das Kopieren oder Fotografieren ausdrücklich regelt und § 259 Abs. 2 BGB dem Wortlaut nach nur die Vorlage von Belegen verlangt. Da § 242 BGB ergänzend bestimmt, dass eine Leistung so zu bewirken ist, wie Treu und Glauben es erfordern, ist der Wortlaut einer Norm stets in diesem Licht auszulegen. Das bloße Vorlegen von Unterlagen wird dem nicht immer gerecht, weshalb der Normwortlaut den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen ist.

Eine analoge Anwendung des § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV, der für preisgebundenen Wohnraum die Überlassung von Fotokopien regelt, kommt möglicherweise nicht in Betracht, weil der Gesetzgeber bei der Mietrechtsreform bewusst auf eine entsprechende Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch verzichtet hat. Einer Analogie bedarf es aber nicht, da sich der Anspruch unmittelbar aus § 259 BGB ergibt. Aus der Gesetzeslage lässt sich daher nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber das Kopieren oder Fotografieren von Belegen bei nicht preisgebundenem Wohnraum ausdrücklich ausschließen wollte.

Welche Rolle spielen Verkehrssitte und technischer Fortschritt?

Eine dem Begehren entsprechende Verkehrssitte, also eine im Verkehr der beteiligten Kreise herrschende tatsächliche Übung, besteht derzeit nicht. Berücksichtigt werden müssen aber der technische Fortschritt und das Recht des Mieters, die Einsichtnahme effektiv und zweckgerichtet vornehmen zu können. Dies gilt umso mehr, als die Nebenkosten als „zweite Miete“ zunehmend Bedeutung haben und die Abrechnungsinhalte komplexer werden.

Angesichts der technischen Möglichkeiten und der Verwendbarkeit moderner Speichermedien ist es für den Mieter ein im Verhältnis zur handschriftlichen Abschrift ungleich zeitsparenderer und wenig kostenintensiver Vorteil, sich vollständige Unterlagen zur jederzeitigen genauen Prüfung zu verschaffen. Für den Vermieter sind damit keine Nachteile verbunden. Den Mieter in jedem Fall auf handschriftliche Notizen zu beschränken, ist nicht mehr zeitgemäß und hindert ihn in unangemessener Weise an der Überprüfung der Rechenschaft über die Verwendung seiner Vorauszahlungen (vgl. auch Beyer in WUM 2011, S. 399 f.).

Anfertigen von Kopien ist aus Gründen der Waffengleichheit erforderlich

Das Recht zur Belegeinsicht ist zudem kein Selbstzweck, sondern Ausdruck des Kontrollrechts des Mieters über die ordnungsgemäße Verwendung der Nebenkostenvorschüsse. Es wandelt sich zugleich in eine Obliegenheit um, wenn der Mieter wirkungsvoll gegen eine Nachforderung vorgehen will. Die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 5 BGB wahrt er nur, wenn er innerhalb der Frist konkrete Beanstandungen vorbringt. Zu deren Vorbereitung muss er gegebenenfalls Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB, Rn. 501).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.