Mietzahlung aus unberechtigten Rentenzahlungen: Mieter muss Miete erneut zahlen

Wird die Miete per Lastschrift von einem Konto eingezogen, auf das nach dem Tod des Rentenempfängers weiterhin Rentenzahlungen eingehen, tritt keine Erfüllung der Mietzinsforderung nach § 362 Abs. 1 BGB ein, wenn der Vermieter zur Rückerstattung der überzahlten Rente an den Rentenversicherungsträger gemäß § 118 Abs. 4 SGB VI verpflichtet ist und diese tatsächlich leistet. Der Mietzinsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB bleibt in diesem Fall bestehen; der in das Mietverhältnis eingetretene Angehörige haftet trotz erfolgter Kontoabbuchung weiterhin auf die rückständige Miete.

Erfüllungswirkung von Mietzinszahlungen aus überzahlten Renten

Die maßgeblichen Anspruchsgrundlagen für die Geltendmachung von Rückgriffszahlungen im Zusammenhang mit Mietzinszahlungen, die aus überzahlten Renten stammen, ergeben sich aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 362 Abs. 1 BGB und § 118 Abs. 4 SGB VI. Nach dem Tod des bisherigen Mieters tritt ein in häuslicher Gemeinschaft lebender Angehöriger gemäß § 563 Abs. 2 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein und ist als neuer Mieter weiterhin zur Mietzinszahlung verpflichtet.

Im Falle einer Mietzinszahlung mittels Lastschrifteinzug von einem Konto, auf das nach dem Tod des Rentenempfängers weiterhin Rentenzahlungen eingehen, ist die Frage zu klären, ob eine Erfüllung der Mietzinsforderung nach § 362 Abs. 1 BGB eintritt. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung bewirkt eine Geldzahlung nur dann Erfüllung, wenn der Gläubiger dauerhaft im Besitz des geschuldeten Betrags verbleibt. Die bloße Gutschrift auf dem Konto des Gläubigers genügt nicht, sofern eine gesetzliche Verpflichtung zur Rückerstattung besteht (vgl. BGH, 27.06.2008 - Az: V ZR 83/07; BGH, 23.01.1996 - Az: XI ZR 75/95; BAG, 25.05.2016 - Az: 5 AZR 135/16; OLG Brandenburg, 19.02.2010 - Az: 4 U 149/08; OLG Nürnberg, 30.03.2009 - Az: 14 U 1058/08).

Die Regelung des § 118 Abs. 4 SGB VI verpflichtet den Empfänger einer überzahlten Rente oder diejenige Person, die von einem Konto des verstorbenen Rentners Verfügungen vorgenommen hat, zur Erstattung gegenüber dem Rentenversicherungsträger. Diese öffentlich-rechtliche Rückzahlungsverpflichtung greift unabhängig davon, ob der Empfänger die zugeflossenen Beträge für vertragliche Zwecke, wie etwa die Mietzinszahlung, verwendet hat. Daraus folgt, dass der Vermieter die aus einer überzahlten Rente geleisteten Mietzinse nicht endgültig behalten darf. Es liegt deshalb keine Erfüllung des Mietzinsanspruchs im Sinne des § 362 Abs. 1 BGB vor, da der Leistungserfolg - die endgültige Tilgung der Geldschuld - durch die Rückzahlungspflicht an den Rentenversicherungsträger nicht eintritt.

Ferner ergibt sich aus der gesetzlichen Systematik, dass der Vorbehalt des § 118 Abs. 3 SGB VI lediglich das Verhältnis zwischen Rentenversicherungsträger und Rentner beziehungsweise dessen Erben betrifft, nicht aber die zivilrechtlichen Beziehungen zu Dritten wie dem Vermieter. Allerdings „infiziert“ die Rückerstattungspflicht aus § 118 Abs. 4 SGB VI sämtliche Zahlungen von dem Konto, da eine Zuordnung einzelner Zahlungsausgänge zu bestimmten Renteneingängen bei einem Kontokorrentverhältnis faktisch ausgeschlossen ist.

Rechtsfolge: Fortbestand des Mietzinsanspruchs

Der Anspruch auf Zahlung der Mietzinsen bleibt daher nach § 535 Abs. 2 BGB bestehen, soweit der Vermieter von öffentlicher Hand zur Rückerstattung der aus überzahlten Renten geleisteten Beträge verpflichtet wurde und diese tatsächlich erstattet hat. Die Leistung der Mietzahlung aus den überzahlten Renten wirkt sich damit nicht schuldbefreiend aus. Der neue Mieter haftet weiterhin auf die gesamten rückständigen Mietzinsforderungen für den relevanten Zeitraum. Einwände bezüglich angeblicher Erfüllung der Mietzinsforderung durch Lastschrifteinzug greifen nicht durch, wenn die empfangenen Beträge aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften herausgegeben werden mussten.

Nicht anspruchsberechtigt bleibt der Vermieter lediglich hinsichtlich solcher Beträge, die dem Mieter etwa im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als Guthaben zustehen und auf die die Mietzinsforderung anzurechnen ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.