Verschmutzte Fenster im Hochhaus sind kein Grund für fristlose Kündigung

Optische Beeinträchtigungen der Mietsache durch Verschmutzung rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB nur dann, wenn ihnen nach den Umständen des Einzelfalls ein erhebliches Gewicht zukommt. Eine bloße Zerrüttung des Vertragsverhältnisses stellt hingegen von vornherein keinen eigenständigen Kündigungsgrund dar.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Die Parteien stritten im vorliegenden Fall darüber, unter welchen Voraussetzungen eine Verschmutzung von Fenstern und Fassade eines Gewerbeobjekts eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB rechtfertigen kann. Die Mieterin hatte mehrfach außerordentlich gekündigt, nachdem eine von ihr gerügte Verschmutzung der Außenfenster an der Glasfassade eines Hochhauses trotz Aufforderung nicht kurzfristig beseitigt worden war. Zusätzlich stützte sie ihre Kündigungserklärungen auf eine aus ihrer Sicht eingetretene Zerrüttung des Vertragsverhältnisses.

Wann liegt ein Kündigungsgrund vor?

Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache vollständig oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; die Störung des Gebrauchs durch Mängel der Mietsache stellt einen Anwendungsfall dieser Vorschrift dar (vgl. Bub/Treier MietR-HdB/Fleindl, 6. Aufl. 2026, § 66 Rn. 37). Auf die Erheblichkeit der Pflichtverletzung kommt es dabei grundsätzlich nicht an; ein Kündigungsrecht besteht im Ansatz bei jeder Verletzung der Gebrauchsgewährungspflicht. Ausgenommen sind jedoch unerhebliche Bagatellen (vgl. Bub/Treier MietR-HdB/Fleindl, 6. Aufl. 2026, § 66 Rn. 42; Guhling/Günter/Alberts, 3. Aufl. 2024, BGB § 543 Rn. 23; BGH, 18.10.2006 - Az: XII ZR 33/04). Besteht die Pflichtverletzung in einem Mangel der Mietsache, ist Unerheblichkeit insbesondere dann anzunehmen, wenn ein Fall des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB vorliegt (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 17. Aufl. 2026, BGB § 543 Rn. 96). Maßgeblich für die Erheblichkeit ist in erster Linie der Vertragszweck, sodass die Umstände des Einzelfalls entscheidend sind. Unerheblich ist ein Mangel insbesondere dann, wenn er leicht zu erkennen sowie schnell und mit geringem Kostenaufwand zu beseitigen ist (vgl. BGH, 30.06.2004 - Az: XII ZR 251/02).

Sind rein optische Beeinträchtigungen der Mietsache ein Kündigungsgrund?

Bei ausschließlich optischen Beeinträchtigungen der Mietsache - im Unterschied zu Funktionsbeeinträchtigungen wie einer Einschränkung des Lichteinfalls oder der Durchsicht - kommt regelmäßig die Einordnung als nur unerheblicher Mangel in Betracht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 17. Aufl. 2026, BGB § 536 Rn. 85; LG Krefeld, 20.12.2017 - Az: 2 S 65/16). Auch insoweit sind jedoch die Umstände des Einzelfalls maßgeblich; hierbei kann der Vertragszweck, insbesondere bei Gewerberaummietverhältnissen, von Bedeutung sein. Erfordert die Art des Gewerbes kein repräsentatives Erscheinungsbild oder findet kein relevanter Kundenverkehr statt, kommt regelmäßig allenfalls eine geringfügige Minderung in Betracht. Ist demgegenüber ein repräsentatives Erscheinungsbild für den Geschäftsbetrieb von Bedeutung, müssen auch Fassade und gemeinschaftlich genutzte Bereiche dieser Funktion gerecht werden (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 17. Aufl. 2026, BGB § 536 Rn. 165; OLG München, 01.12.1995 - Az: 21 U 3013/95).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.