Wohnungskäufer haften für Hausgeld-Rückstände des Vorgängers

Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Erwerberklausel, nach der der Erwerber gesamtschuldnerisch für Rückstände seines Rechtsvorgängers haftet, bleibt auch ohne ausdrückliche Grundbucheintragung wirksam, wenn die Sondernachfolge bis zum 31.12.2025 eingetreten ist. Die Haftung umfasst Verzugszinsen und Mahnkosten, nicht aber Rücklastschriftgebühren.

Erwerberhaftung in Altfällen

Gemeinschaftsordnungen enthalten häufig Klauseln, nach denen der Erwerber einer Eigentumswohnung neben dem Veräußerer für Rückstände aus der Zeit vor seinem Eigentumserwerb einzustehen hat. Nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. muss die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein. Für Altvereinbarungen, bei denen eine solche ausdrückliche Eintragung fehlt, enthält § 48 Abs. 3 S. 2 WEG eine Übergangsregelung. Streitig war vorliegend, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) von den Erwerbern Hausgeldrückstände verlangen kann, die vor deren Eintragung als Eigentümer im Grundbuch entstanden sind, obwohl die Erwerberklausel selbst erst deutlich nach dem Eigentumserwerb ins Grundbuch eingetragen wurde.

Wirkt eine nicht ausdrücklich eingetragene Erwerberklausel gegen den Sondernachfolger?

Die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden ist nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG n.F. ausdrücklich einzutragen. Fehlt es daran, lässt dies nach § 48 Abs. 3 S. 2 WEG die Wirkung der Vereinbarung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, sofern die Sondernachfolge bis zum 31.12.2025 eintritt (vgl. Bärmann/Göbel, WEG, 16. Aufl. 2025, § 7 Rn. 70, § 48 Rn. 10, 11). Maßgeblich ist demnach allein der Zeitpunkt der Sondernachfolge, nicht der Zeitpunkt der Grundbucheintragung der Klausel. Vorliegend waren die Erwerber bereits seit dem 26.10.2023 als Eigentümer eingetragen, sodass die Übergangsregelung eingriff und die gesamtschuldnerische Haftung auch Forderungen erfasste, die vor diesem Zeitpunkt entstanden waren.

Wie weit reicht der Begriff der „Rückstände“?

Der Begriff der „Rückstände“ in einer Erwerberklausel ist nach deren Zweck auszulegen. Die Klausel soll der GdWE die Durchsetzung ihrer Forderungen erleichtern, ohne dass sie die jeweiligen Eigentumszeiten prüfen muss. Von diesem Zweck sind auch die mit den Rückständen zusammenhängenden Nebenforderungen erfasst. Verzugszinsen sowie die dem Verwalter geschuldete Sondervergütung für Mahnungen können daher nach §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 BGB als Verzugsschaden geltend gemacht werden und unterfallen der gesamtschuldnerischen Haftung des Erwerbers.

Ein Ausgleich im Innenverhältnis zum Rechtsvorgänger findet bei fehlendem Verschulden des Erwerbers nach § 426 BGB statt.

Gilt die Haftung auch für Rücklastschriftgebühren?

Rücklastschriftgebühren sind keine „Rückstände“ im Sinne einer solchen Erwerberklausel. Sie stellen keine Nebenfolge der Durchsetzung gemeinschaftsbezogener Zahlungspflichten dar, sondern beruhen allein auf den individuellen Umständen der Zahlungsabwicklung, etwa darauf, dass das Konto des Rechtsvorgängers nicht gedeckt war. Ein Anspruch auf Erstattung nach § 280 Abs. 1 BGB gegen den Erwerber besteht deshalb nicht.

Kann eine erteilte Veräußerungszustimmung den Erwerber entlasten?

Eine erteilte Veräußerungszustimmung ist nicht dahin auszulegen, dass der Verwalter damit mitteilt, es bestünden keine Rückstände. Aus ihr kann der Erwerber daher keine Einwendungen gegen die Haftung für Altrückstände herleiten.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.