Befristete Vermietung im Milieuschutzgebiet kann untersagt werden

Die befristete Vermietung von möblierten Wohnungen, die zuvor unbefristet vermietet wurden, stellt in Milieuschutzgebieten eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar, wenn sie geeignet ist, die für das Gebiet prägende Wohnbevölkerung zu verdrängen. Eine solche Genehmigung ist zu versagen, wenn das Vermietungsmodell einkommensschwachen Haushalten und Familien mit Kindern den Zugang zu den Wohnungen faktisch verschließt.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Gegenstand des Verfahrens war die Untersagung der befristeten möblierten Vermietung von Wohnungen in einem Milieuschutzgebiet, konkret in einem Wohngebäude in Berlin-Neukölln, dessen Eigentümerin 15 Wohneinheiten für Zeiträume von drei bis zwölf Monaten als Einzelzimmer oder als gesamte möblierte Wohnung gegen eine „All-In-Miete“ vermietete, die sämtliche Nebenkosten und die Möblierung umfasste. Die zuständige Behörde untersagte diese Vermietungspraxis, da sie in der Umstellung von unbefristeter auf befristete Vermietung eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung sah, für die keine Genehmigung erteilt werden könne.

Wann liegt eine milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung vor?

Nach den Vorschriften zum Milieuschutz (Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB) bedarf die Änderung der Nutzung von Wohnraum in einem Erhaltungsgebiet der Genehmigung, wenn diese Änderung geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig zu beeinflussen. Eine solche Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die tatsächliche Nutzungsart der Wohnung gegenüber dem bisherigen Zustand verändert. Der Übergang von einer unbefristeten Wohnraumvermietung zu einer befristeten, möblierten Vermietung stellt eine derartige Änderung dar, da sich hierdurch der Nutzerkreis der Wohnung typischerweise verändert.

Welche Bedeutung hat die Verdrängungswirkung für die Genehmigungsfähigkeit?

Maßgeblich für die Genehmigungsfähigkeit einer Nutzungsänderung im Milieuschutzgebiet ist, ob diese geeignet ist, die ansässige, für das Gebiet prägende Wohnbevölkerung zu verdrängen. Eine Verdrängungswirkung ist insbesondere dann anzunehmen, wenn das Vermietungsmodell aufgrund seiner Preisstruktur und Ausgestaltung für Haushalte mit geringerem Einkommen sowie für Familien mit Kindern faktisch nicht mehr zugänglich ist. Ist die gebietstypische Wohnbevölkerung durch derartige Haushalte geprägt, entfällt mit der Umstellung auf ein Zeitmietmodell die Möglichkeit dieser Haushalte, die betroffenen Wohnungen zu nutzen. Die Genehmigung ist in diesem Fall nicht offensichtlich zu erteilen, da die Nutzungsänderung den Zielen der Erhaltungsverordnung - dem Schutz der bestehenden Wohnbevölkerungsstruktur - entgegensteht.

Welche Rolle spielt das Preisniveau der Vermietung?

Für die Beurteilung der Verdrängungswirkung ist ein Vergleich zwischen der gebietstypischen Warmmiete und dem tatsächlich verlangten Mietzins von Bedeutung. Übersteigt der für die befristete möblierte Vermietung verlangte Festpreis die ortsübliche Warmmiete erheblich, spricht dies dafür, dass die betroffenen Wohnungen für die einkommensschwächeren, gebietsprägenden Bevölkerungsgruppen nicht mehr erschwinglich sind. Dies stützt die Annahme einer milieuschutzrechtlich relevanten Verdrängungswirkung.

Ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit für die milieuschutzrechtliche Beurteilung von Bedeutung?

Die Frage, ob ein Vermietungsmodell im Sinne einer befristeten möblierten Wohnraumüberlassung noch von einer bestehenden Baugenehmigung zu Wohnzwecken gedeckt ist, ist für die milieuschutzrechtliche Beurteilung ohne Bedeutung. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Nutzung und die milieuschutzrechtliche Genehmigungspflicht einer Nutzungsänderung sind eigenständig zu prüfende Fragen, die unterschiedlichen Schutzzwecken dienen.

Gegen die Entscheidung wurde die Berufung beim OVG Berlin-Brandenburg zugelassen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.