Für das wirksame Zustandekommen eines gewerblichen Mietvertrages ist eine Einigung über die sogenannten Essentialia negotii („die wesentlichen Stücke des Geschäfts“) erforderlich. Hierzu zählen insbesondere die Bestimmung des Mietgegenstandes, die Höhe des Mietzinses, die Vereinbarung über Nebenkosten sowie die Vertragsdauer. Diese Bestandteile prägen das Austauschverhältnis in seiner Gesamtheit und sind deshalb für den Vertragsabschluss unverzichtbar.
Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt ein Vertrag im Zweifel als nicht geschlossen, solange sich die Parteien nicht über alle Punkte geeinigt haben, die nach der Erklärung auch nur einer Partei noch zur Vereinbarung stehen sollten. Eine fehlende Einigung über Miethöhe, Nebenkosten oder Vertragsdauer führt daher dazu, dass der Vertrag insgesamt nicht wirksam zustande kommt. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien in einzelnen Vertragsentwürfen bereits Regelungen vorbereitet haben, diese jedoch nicht in einen verbindlichen Konsens münden.
Die tatsächliche Gebrauchsüberlassung oder die Durchführung vorbereitender Maßnahmen können ein solches Einigungserfordernis nicht ersetzen. Ein konkludenter Vertragsschluss ist nur dann möglich, wenn sich das Verhalten der Beteiligten eindeutig auf einen bereits bestehenden Konsens über die wesentlichen Vertragsinhalte zurückführen lässt. Fehlt es an dieser Grundlage, lässt sich aus der Nutzung der Mietsache allein kein Rechtsbindungswille hinsichtlich der Vertragsbedingungen herleiten.
Auch eine ergänzende Vertragsauslegung kann die Lücken nicht schließen, wenn die Vorstellungen der Parteien erkennbar auseinandergehen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Höhe des Mietzinses von Förderentscheidungen abhängig gemacht oder die Vertragsdauer variabel gehalten werden sollte. In solchen Konstellationen besteht gerade kein übereinstimmender Wille, der durch Auslegung vervollständigt werden könnte.
Ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn es ausdrücklich vereinbart wurde oder sich zweifelsfrei aus den Umständen ergibt. Fehlt es an einer solchen Grundlage, verbietet bereits der Grundsatz der Vertragsautonomie die einseitige Festlegung wesentlicher Vertragsbestandteile.
Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt ein Vertrag im Zweifel als nicht geschlossen, solange sich die Parteien nicht über alle Punkte geeinigt haben, die nach der Erklärung auch nur einer Partei noch zur Vereinbarung stehen sollten. Eine fehlende Einigung über Miethöhe, Nebenkosten oder Vertragsdauer führt daher dazu, dass der Vertrag insgesamt nicht wirksam zustande kommt. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien in einzelnen Vertragsentwürfen bereits Regelungen vorbereitet haben, diese jedoch nicht in einen verbindlichen Konsens münden.
Die tatsächliche Gebrauchsüberlassung oder die Durchführung vorbereitender Maßnahmen können ein solches Einigungserfordernis nicht ersetzen. Ein konkludenter Vertragsschluss ist nur dann möglich, wenn sich das Verhalten der Beteiligten eindeutig auf einen bereits bestehenden Konsens über die wesentlichen Vertragsinhalte zurückführen lässt. Fehlt es an dieser Grundlage, lässt sich aus der Nutzung der Mietsache allein kein Rechtsbindungswille hinsichtlich der Vertragsbedingungen herleiten.
Auch eine ergänzende Vertragsauslegung kann die Lücken nicht schließen, wenn die Vorstellungen der Parteien erkennbar auseinandergehen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Höhe des Mietzinses von Förderentscheidungen abhängig gemacht oder die Vertragsdauer variabel gehalten werden sollte. In solchen Konstellationen besteht gerade kein übereinstimmender Wille, der durch Auslegung vervollständigt werden könnte.
Ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB kommt nur dann in Betracht, wenn es ausdrücklich vereinbart wurde oder sich zweifelsfrei aus den Umständen ergibt. Fehlt es an einer solchen Grundlage, verbietet bereits der Grundsatz der Vertragsautonomie die einseitige Festlegung wesentlicher Vertragsbestandteile.
OLG Bremen, 12.07.2019 - Az: 2 U 105/18
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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