Ein Makleranspruch auf
Provision setzt voraus, dass der
Makler dem Auftraggeber entweder einen konkreten Vertragspartner - einschließlich Name und Kontaktdaten - nachweist oder aktiv auf den Abschluss des Hauptvertrages einwirkt. Die bloße Mitteilung über das Bestehen eines Kaufangebotes ohne Nennung des Interessenten genügt weder für einen provisionsauslösenden Nachweis noch für eine Vermittlung im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB.
Der Provisionsanspruch eines Immobilienmaklers nach § 652 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Hauptvertrag infolge eines Nachweises oder infolge einer Vermittlung durch den Makler zustande gekommen ist. Fehlt es an beiden Alternativen, entsteht kein Anspruch auf die vereinbarte Vergütung - auch dann nicht, wenn der Auftraggeber den Vertrag tatsächlich mit einem Interessenten abschließt, den der Makler zuvor kontaktiert hatte.
Ein Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn der Makler seinem Kunden durch eine Mitteilung die Möglichkeit eröffnet, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH, 16.12.2004 - Az: III ZR 119/04; BGH, 17.12.2015 - Az: I ZR 172/14). Da konkrete Verhandlungen nur dann eingeleitet werden können, wenn der Auftraggeber weiß, an wen er sich wenden muss, ist es regelmäßig erforderlich, dass der Makler den vollständigen Namen und die Anschrift der als Vertragspartner in Betracht kommenden Person benennt (vgl. BGH, 17.12.2015 - Az: I ZR 172/14; BGH, 03.07.2014 - Az:
III ZR 530/13). Auch die Entscheidung des BGH vom 04.06.2009 (Az:
III ZR 82/08) bestätigt dieses Ergebnis: Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung eines Nachweises ist danach, dass der Makler dem Kunden einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist.
Nicht ausreichend ist es demnach, wenn der Makler dem Auftraggeber lediglich mitteilt, dass ein Kaufangebot zu einem bestimmten Preis vorliegt, ohne dabei den Namen oder die Kontaktdaten des Interessenten zu übermitteln. Vorliegend hatte der Mitarbeiter des Maklers dem Auftraggeber zwar telefonisch ein konkretes Ankaufsangebot übermittelt; die Benennung der Interessenten war jedoch weder behauptet noch nachgewiesen worden. Andere Wege, über die der Auftraggeber von den Kontaktdaten der Interessenten hätte Kenntnis erlangen können - etwa durch eine Besichtigung oder durch ein Online-Portal des Maklers - waren ebenfalls nicht belegt. Insbesondere ergab die Beweisaufnahme, dass ein sogenanntes Makler-Dashboard die Interessenten nur mit einer Nummer, nicht mit ihrem Namen aufführte. Auch ein sogenannter Eigentümer-Report, in dem der Name der Interessentin ab einem bestimmten Datum vermerkt worden sein soll, enthielt keine Anschrift oder weitere Kontaktangaben und war dem Auftraggeber zudem nicht nachweislich zugeleitet worden.
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