Verschweigt ein Verkäufer beim Immobilienkauf arglistig das Ausmaß von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, ist ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss unwirksam. Der Käufer kann in diesem Fall die vollständige Rückabwicklung des Kaufvertrags sowie Ersatz sämtlicher Nebenkosten verlangen. Das Verhalten eines vom Verkäufer eingesetzten
Maklers ist dem Verkäufer dabei zuzurechnen.
Beim Kauf von Immobilien vereinbaren die Vertragsparteien regelmäßig einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Ein solcher Ausschluss ist nach der gesetzlichen Regelung des § 444 BGB jedoch unwirksam, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Entscheidend für die Frage der Arglist ist dabei nicht allein, ob überhaupt auf vorhandene Mängel hingewiesen wurde, sondern ob dieser Hinweis dem tatsächlichen Ausmaß der Vorbelastungen gerecht wird.
Verkäufer einer Immobilie sind verpflichtet, dem Käufer alle ihnen bekannten Umstände zu offenbaren, die für dessen Kaufentscheidung wesentlich sein können und die der Käufer nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. Dies gilt insbesondere für strukturelle
Feuchtigkeitsschäden und
Schimmelbefall, die auf bauartbedingte Ursachen wie Wärmebrücken oder fehlende Abdichtungen zurückzuführen sind. Solche Ursachen sind für den Käufer im Rahmen normaler Besichtigungen regelmäßig nicht erkennbar, selbst wenn einzelne Symptome - etwa vereinzelte Verfärbungen an Wänden - sichtbar sein mögen. Die Offenbarungspflicht erstreckt sich dabei nicht lediglich auf das bloße Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden, sondern auf deren gesamtes Ausmaß sowie die zugrundeliegenden Ursachen. Besteht eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem, was dem Käufer mitgeteilt wurde, und dem tatsächlichen Schadensumfang, kann hierin ein arglistiges Verschweigen liegen (vgl. OLG Saarbrücken, 06.02.2013 - Az: 1 U 132/12 - 37, 1 U 132/12; OLG München, 31.08.2016 - Az: 3 U 4850/15).
Bedient sich der Verkäufer zum Zweck des Verkaufs eines Maklers, muss er sich dessen Kenntnisse und Erklärungen im Rahmen der Wissenszurechnung nach § 166 BGB zurechnen lassen. Erteilt der Makler im Rahmen von Besichtigungsterminen unvollständige oder verharmlosende Auskünfte über den Zustand des Objekts, kann dies dem Verkäufer als eigene unzureichende Aufklärung angelastet werden. Es genügt daher nicht, dass der Makler auf einzelne Mängel - etwa eine feuchte Stelle im Keller oder Schimmel an zwei oder drei Stellen - hingewiesen hat, wenn die tatsächliche Schadenssituation wesentlich umfangreicher ist. Vorliegend war etwa die Ursache der Kellerfeuchtigkeiten nicht lediglich auf eine tropfende Leitung zurückzuführen; die Durchfeuchtungen lagen nach sachverständiger Feststellung bereits seit mindestens zehn Jahren vor und waren auf bauartbedingte Wärmebrücken sowie fehlende horizontale und vertikale Abdichtungen zurückzuführen.
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