Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums - hier durch das Unterlassen bauordnungsrechtlich gebotener Maßnahmen wie der Herstellung eines zweiten Rettungsweges - und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der GdWE Schadensersatz verlangen, ohne dass es einer Mahnung bedarf. Die Haftung der GdWE beginnt jedoch erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die erforderliche Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. Ersatzfähig sind Miet- und Pachtausfallschäden nur, soweit die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.
Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außen- als auch im Innenverhältnis gemäß
§ 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der GdWE. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum, einschließlich der bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Herstellung eines zweiten Rettungsweges (vgl. BGH, 23.06.2017 - Az: V ZR 102/16). Verletzt die GdWE diese Verwaltungspflichten schuldhaft und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der GdWE Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen (vgl. BGH, 05.07.2024 - Az:
V ZR 34/24). Die GdWE muss sich dabei das Verhalten ihres Verwalters entsprechend § 31 BGB und das Verhalten ihrer Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Seit dem WEMoG haftet die GdWE - anders als nach der bis zum 30. November 2020 geltenden Rechtslage (vgl. BGH, 23.02.2018 - Az:
V ZR 101/16) - auch für Willensbildungsfehler der Wohnungseigentümer, da ihr das Verhalten der Eigentümerversammlung ebenfalls entsprechend § 31 BGB zuzurechnen ist.
Die Pflicht der GdWE zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums besitzt eine Doppelnatur: Sie begründet zugunsten der Wohnungseigentümer sowohl eine Leistungspflicht im Sinne des § 241 Abs. 1 BGB als auch eine Schutzpflicht im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB. Zwar besteht nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG für jeden Wohnungseigentümer ein Individualanspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung als Leistungsanspruch; Schadensersatz für Verzögerungen dieser Leistung wäre daher grundsätzlich nur unter den Voraussetzungen des Schuldnerverzugs nach § 286 BGB ersatzfähig. Daneben besteht jedoch aus der Verbandszugehörigkeit ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich wechselseitige Treue- und Schutzpflichten ergeben (vgl. BGH, 08.07.2022 - Az:
V ZR 207/21). Hieraus folgt die Nebenpflicht der GdWE, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Wohnungseigentümer durchzuführen; insoweit hat sich die Rechtslage durch das WEMoG verändert (vgl. BGH, 08.06.2018 - Az: V ZR 125/17). Erleidet ein Wohnungseigentümer wegen einer schuldhaft verzögerten Verwaltungsmaßnahme einen Schaden an seinem Sondereigentum, verletzt die GdWE damit zumindest ihre Schutzpflicht, sodass ein Mahnung oder das Vorliegen von Schuldnerverzug nach § 286 BGB für den Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB nicht erforderlich ist.
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