Die Verpflichtung eines Vermieters zur Erhaltung und zur Sicherstellung der gefahrlosen Benutzung der vermieteten Mietsache erstreckt sich auch auf die zur Mietsache gehörenden Gemeinschaftsflächen. Für die gefahrlose Benutzung dieser Gemeinschaftsflächen ist der Vermieter verkehrssicherungspflichtig. Die Schutzpflichten des Vermieters korrespondieren dabei mit den allgemein bestehenden Verkehrssicherungspflichten, deren Verletzung ggf. zu deliktischen Ansprüchen aus § 823 BGB führt. Die Verkehrssicherungspflicht ist zugleich Vertragspflicht des Vermieters und umfasst alle Maßnahmen, die ein verständiger, umsichtiger Betreiber einer Tiefgarage für ausreichend hält, um Schäden an Personen oder Sachen zu verhindern. Hierbei ist nicht erforderlich, jede theoretische Gefahr abzuwenden, wohl aber diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die geeignet, notwendig und zumutbar sind, um den vorhersehbaren Schaden zu verhindern (BGH, 02.03.2010 - Az: VI ZR 223/09).
Die Rolltoranlage der Tiefgarage wies im zu entscheidenden Fall zum Zeitpunkt des Schadensereignisses unzureichende Sicherungen auf. Das Tor verfügte zwar über einen Drucksensor und eine Lichtschranke, diese war jedoch so montiert, dass ein Fahrzeug mit ungewöhnlicher Heckkonstruktion den Erfassungsbereich durchfahren konnte, ohne dass das Tor gestoppt wurde. Zudem bestand ein Bereich von ca. 8 cm, der von der Lichtschranke nicht überwacht wurde. Aufgrund des kurzen Abstands zwischen Tor und Bordstein war es vorhersehbar, dass Fahrzeuge kurzzeitig im Gefahrenbereich stehen bleiben könnten.
Die unzureichende Positionierung der Lichtschranke stellte daher einen Konstruktionsfehler dar, der auch für den vorliegenden Schaden ursächlich war:
Das außergewöhnliche Fahrzeugdesign des Sportwagens - ein Lamborghini Diablo - mit auffälligem Heckspoiler führte dazu, dass sich das Tor beim Aufwärtsfahren am Spoiler verhakte. Dies war nicht auf ein Mitverschulden des
Fahrzeughalters zurückzuführen. Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst nicht nur die minimale Sicherung gegen Gefahren, sondern auch die Berücksichtigung besonderer Gefahrenquellen im Bereich der Anlage, hier insbesondere die Verwendung eines Scherengitters am Rolltor.
Die Beklagte konnte sich nicht erfolgreich darauf berufen, dass sie lediglich Mieterin der Stellplätze sei, nicht aber Eigentümerin der Tiefgarage. Ebenso wenig konnten Einwendungen bezüglich der Seltenheit des Fahrzeugs oder dessen besonderer Bauart eine Haftungsreduzierung begründen. Die Nutzung der Tiefgarage durch einen beschränkten Personenkreis änderte an der Verkehrssicherungspflicht nichts, da Mieter sich nicht selbst um die Funktionsweise der Toranlage kümmern müssen.
Ein Mitverschulden im Sinne des § 254 BGB lag nicht vor, da der Kläger nicht mit einem Schließen des Tores während des Verweilens im Gefahrenbereich rechnen musste.
