Eine fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrags ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB auch dann möglich, wenn nicht eine Hauptleistungspflicht, sondern eine vertraglich übernommene Nebenpflicht verletzt wird. Entscheidend ist, ob die Pflichtverletzung so schwer wiegt, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist.
Im zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Vermieter während der gesamten Mietzeit einen Kantinenbetrieb im Gebäude sicherstellt. Dieser sollte den Mitarbeitern des Mieters eine tägliche und abwechslungsreiche Versorgung ermöglichen. Trotz mehrfacher Fristsetzungen gelang es dem Vermieter jedoch nicht, die Kantine rechtzeitig in Betrieb zu nehmen. Als Übergangslösung wurden Food-Trucks bereitgestellt, die allerdings nicht als gleichwertiger Ersatz angesehen wurden.
Die Mieterin erklärte daraufhin die fristlose Kündigung. Das Gericht bestätigte, dass die Betriebspflicht für die Kantine wirksam vereinbart und für den Mieter von wesentlicher Bedeutung gewesen sei. Die Nichteinhaltung dieser Pflicht stellte daher eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Eine Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit des Kantinenbetriebs konnte der Vermieter nicht darlegen, da es ihm zu einem späteren Zeitpunkt durchaus gelang, einen Betreiber zu finden.
Damit war die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags wirksam.
Im zugrunde liegenden Fall hatten die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass der Vermieter während der gesamten Mietzeit einen Kantinenbetrieb im Gebäude sicherstellt. Dieser sollte den Mitarbeitern des Mieters eine tägliche und abwechslungsreiche Versorgung ermöglichen. Trotz mehrfacher Fristsetzungen gelang es dem Vermieter jedoch nicht, die Kantine rechtzeitig in Betrieb zu nehmen. Als Übergangslösung wurden Food-Trucks bereitgestellt, die allerdings nicht als gleichwertiger Ersatz angesehen wurden.
Die Mieterin erklärte daraufhin die fristlose Kündigung. Das Gericht bestätigte, dass die Betriebspflicht für die Kantine wirksam vereinbart und für den Mieter von wesentlicher Bedeutung gewesen sei. Die Nichteinhaltung dieser Pflicht stellte daher eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Eine Unmöglichkeit oder Unzumutbarkeit des Kantinenbetriebs konnte der Vermieter nicht darlegen, da es ihm zu einem späteren Zeitpunkt durchaus gelang, einen Betreiber zu finden.
Damit war die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags wirksam.
OLG München, 13.01.2025 - Az: 32 U 3042/24 e
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