Eigentumsübertragung durch nicht eingetragene GbR?

Eine nach bisherigem Recht unter Eintragung ihrer Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss sich im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) in das Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31. Dezember 2023 beantragte Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vollzogen werden kann.

Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum auf ihre Gesellschafter übertragen werden soll mit der Folge, dass die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sogleich wieder gelöscht wird; ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, spielt ebenfalls keine Rolle.

Hierzu führte das Gericht aus:

Unter einer Eintragung in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betrifft, ist auch die Übertragung eines im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücks zu verstehen. Eine nach bisherigem Recht unter Eintragung ihrer Gesellschafter im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragene GbR muss sich im Gesellschaftsregister registrieren und anschließend als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) in das Grundbuch eintragen lassen, bevor eine nach dem 31. Dezember 2023 beantragte Übertragung des Grundstücks im Grundbuch vollzogen werden kann. Dies gilt auch dann, wenn das Grundstück der einzige Vermögenswert der Gesellschaft ist und das Eigentum auf ihre Gesellschafter übertragen werden soll mit der Folge, dass die Eintragung der eGbR als Eigentümerin im Grundbuch sogleich wieder gelöscht wird; ob die Gesellschafter familiär miteinander verbunden sind, spielt ebenfalls keine Rolle.

Nach § 707 Abs. 1 BGB nF steht es den Gesellschaftern einer GbR frei, die Gesellschaft zur Eintragung in das Gesellschaftsregister anzumelden und ihr auf diese Weise - sozusagen als Kehrseite ihrer Anerkennung als Rechtssubjekt - Subjektpublizität zu verschaffen. Dieses grundsätzlich bestehende Eintragungswahlrecht, das dazu führt, dass noch nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO aF unter Nennung der Gesellschafter und nicht als eGbR gemäß § 47 Abs. 2 GBO nF erfolgte Eintragungen im Grundbuch zunächst bestehen bleiben können, ist allerdings kombiniert mit einem faktischen Zwang zur Eintragung in bestimmten Konstellationen, in denen der Rechtsverkehr nach Einschätzung des Gesetzgebers typischerweise ein anerkennenswertes Interesse an Subjektpublizität hat. So setzt die (neue) Eintragung eines Rechts für eine GbR in das Grundbuch nach § 47 Abs. 2 GBO nF voraus, dass diese im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Denn mit Einführung des Gesellschaftsregisters sollen Existenz, Identität und ordnungsgemäße Vertretung der GbR nicht mehr mittelbar über das Grundbuch - einem Objektregister - verlautbart werden, sondern unmittelbar einem Subjektregister entnommen werden können. Soll die GbR gebuchte Rechte erwerben, ist sie mittelbar gezwungen, sich registrieren zu lassen.

Dieser mittelbare Zwang zur Registrierung besteht gemäß Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB nicht nur im Fall des in § 47 Abs. 2 GBO nF geregelten Rechtserwerbs durch eine GbR, sondern bei sämtlichen Eintragungen im Grundbuch, die das Recht einer GbR betreffen.

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