Ein Mieter kann gemäß §§ 275 Abs. 4, 285, 242 BGB einen Anspruch auf Auskunft über die anteilig auf eine Wohnung entfallenden Pachteinnahmen haben, wenn der Vermieter die Wohnung nicht mehr zurückgeben kann, weil er diese im Rahmen eines Pachtvertrags einem Dritten überlassen hat. Der Anspruch auf Rückgabe der Wohnung nach
§ 535 Abs. 1 BGB ist in einem solchen Fall ausgeschlossen, wenn die tatsächliche Übergabe an den Mieter aufgrund der rechtlichen Bindung an den Pächter objektiv unmöglich ist (§ 275 Abs. 1 BGB). Dabei ist es unbeachtlich, dass der Vermieter die Unmöglichkeit durch eigenes Verhalten herbeigeführt hat.
Ein Anspruch auf Zahlung eines fiktiven Nutzungsausfalls oder erzielbarer Mieterträge besteht hingegen nicht, wenn diese Einnahmen nicht dem Vermieter selbst, sondern ausschließlich dem Pächter zufließen. Ebenso fehlt es an einem Bereicherungsanspruch, wenn sich der Wertanteil der Wohnung an den Gesamtpachteinnahmen nicht eindeutig bestimmen lässt.
Der Auskunftsanspruch setzt voraus, dass zumindest eine teilweise Identität zwischen dem ursprünglich geschuldeten Mietgebrauch und dem dem Pächter eingeräumten Pachtgebrauch besteht. Dies ist gegeben, wenn die überlassene Wohnung zwar zusätzlich für Serviceleistungen genutzt wird, der Kern der geschuldeten Nutzung - die Überlassung zu Wohnzwecken - aber weiterhin gegeben ist. In diesem Fall kann der dem Mieter zustehende Anteil der Pachteinnahmen geschätzt werden (§ 287 ZPO), wozu die begehrte Auskunft erforderlich ist.
Dem Auskunftsanspruch steht nicht entgegen, dass der Vermieter dem Mieter derzeit eine Ausweichwohnung überlässt, für die er höhere Kosten trägt als die ursprünglich vereinbarte Miete. Diese tatsächliche Leistung ist im Rahmen des § 285 Abs. 2 BGB bei einer späteren Abrechnung zu berücksichtigen.
