Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenNach
§ 20 Abs. 1 S. 2 NMV,
§ 24 Abs. 2 II. BV dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die „bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind“. Dementsprechend kann der Vermieter überflüssige Kosten nicht an den Mieter weiter geben.
Steigen durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen der bisherigen Hausmeister die Betriebskosten der entsprechenden Positionen auf das Doppelte, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um eine Kostenumlage vornehmen zu können.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Die Mieter beanstandeten vorliegend, dass die Vermieterin nach Übernahme des Mietobjekts die bisher vorhandenen Strukturen komplett geändert, die vorhandenen, fest angestellten Hausmeister entlassen und neue externe Firmen mit den entsprechenden Arbeiten beauftragt hat, was zu einer Erhöhung der Gesamtkosten geführt hat.
Tatsächlich erschloss sich auch dem Gericht nicht, warum es nach der Fremdvergabe der bisher von den angestellten Hausmeistern erledigten Arbeiten in den Bereichen Gartenpflege, Schnee-/Eisbeseitigung und Gebäudereinigung daneben noch der Tätigkeit einer Hauswartsfirma bedarf, mit daraus resultierenden Kosten von knapp 75.500 Euro im Jahr 2013 und sogar über 78.600 Euro in 2014. Hat der Vermieter die Gartenpflege, die Treppenhausreinigung und die Schneebeseitigung anderweitig vergeben, bleibt nämlich kaum noch ein Aufgabengebiet, das zur Beschäftigung eines Hausmeisters berechtigt; gelegentliche Kontrollgänge sind dem Vermieter oder seiner Hausverwaltung zumutbar. In einem solchen Fall wird die Beschäftigung eines Hauswarts unwirtschaftlich sein. Steigen durch Vergabe der Hausmeisterleistungen an einen Dienstleister und Freisetzen der bisherigen Hausmeister die Betriebskosten der entsprechenden Positionen auf das Doppelte, muss der Vermieter die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme nachweisen, um eine Kostenumlage vornehmen zu können.
Letztlich hat die Vermieterin aber die sachlichen und wirtschaftlichen Erwägungen, die die von ihr vorgenommene Umstellung erklären und möglicherweise rechtfertigen könnten, trotz Nachfrage des Gerichts nicht näher dargelegt. Es ist damit gerade nicht davon auszugehen, dass die Vermieterin dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und damit dem Gedanken eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses ausreichend Rechnung getragen hat. Die in Rede stehenden Kosten sind dementsprechend nicht umlagefähig.
