Anforderungen an eine Mieterhöhung für eine Doppelhaushälfte mit Vergleichsobjekten

Liegen bei den im Mieterhöhungsgesuch genannten Vergleichswohnungen drei Wohnwertmerkmale vor, die mit dem Mietobjekt im Wesentlichen übereinstimmen, etwa Art, Größe und Lage kommt es auf die Frage der Ausstattung (renoviert oder unrenoviert) sowie der Beschaffenheit (Zuschnitt) bei der vorzunehmenden Gesamtschau nicht mehr an.

Hierzu führte das Gericht aus:

Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGHs dürfen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es lediglich, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung - zumindest ansatzweise - auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. So genügt es regelmäßig, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens.

Das Gesetz verlangt nur, dass die Wohnungen „vergleichbar“ und nicht „entsprechend“ oder „identisch“ sein müssen. Dabei ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Die Vergleichbarkeit muss auch nicht hinsichtlich aller fünf Wohnwertmerkmale des § 558 Abs. 2 BGB (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) gegeben sein; erforderlich ist vielmehr eine Gesamtschau.

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhungserklärung deshalb auch dann wirksam, wenn die genannten Vergleichswohnungen nicht bzgl. aller Wohnwertmerkmale mit der Wohnung des Mieters übereinstimmen. Haben die Vergleichswohnungen aber auf den ersten Blick nichts mit der Wohnung des Mieters zu tun, sind sie als Vergleichswohnungen ungeeignet. Bei der vorzunehmenden Gesamtschau ist also zu ermitteln, ob die Vergleichswohnungen mit der Vertragswohnung vergleichbar sind. Hierzu ist vor allem darauf zu achten, dass die Vergleichswohnungen dem gleichen Wohnungsteilmarkt entstammen.

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