Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenNach § 259 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen
Betriebskosten durch eine eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen. In dieser Hinsicht sind an die Abrechnung jedoch keine allzu hohen Anforderungen zu stellen; sie soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen und zu erkennen, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Ausreichend ist es daher, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit, sondern allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Etwaige inhaltliche Fehler lassen daher auch das in § 362 Abs. 1 BGB angeordnete Erlöschen des Abrechnungsanspruchs unberührt, weil der Vermieter aus § 259 Abs. 1 BGB lediglich zur Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen kann, weil er die maßgeblichen Bezugsdaten nicht kennt; die formelle Ordnungsmäßigkeit seiner Abrechnung bleibt hiervon unberührt.
Auch § 242 BGB gibt dem Mieter keinen Anspruch auf Abrechnungskorrektur, wenn und soweit er auf weitergehende Informationen des Vermieters nicht angewiesen ist; er kann die erteilte Abrechnung vielmehr zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder eines Erstattungsanspruchs in einer seinen Vorstellungen entsprechenden Weise anpassen. Ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch auf erneute Abrechnung kommt daher nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen in Betracht; hierzu hat der Mieter für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition nachvollziehbar darzulegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er - der Mieter - sich die zur Behebung des Mangel erforderliche Kenntnis der maßgeblichen jener Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag. Inhaltlich ist er nicht auf eine „Neuabrechnung“ im engeren Sinne gerichtet, weil der Vermieter seiner vertraglichen Verpflichtung zur Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung bereits nachgekommen ist; die von ihm geschuldete Leistung besteht lediglich darin, dem Mieter im Wege einer Korrektur des gerichtlich festgestellten Abrechnungsfehlers durch eine erneut (nur) den formellen Erfordernissen entsprechende Abrechnung die erforderliche Datenkenntnis zu verschaffen.
Im Übrigen sind selbst bei einem berechtigten Informationsbedarf des Mieters auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die ihm der Vermieter außerhalb der Abrechnung erteilt hat. Dies gilt nicht nur für Erkenntnisse aus einem vorangegangenen Rechtsstreit der Mietvertragsparteien über Nebenkostenabrechnungen für früherer Zeiträume, sondern auch für Angaben während des laufenden Rechtsstreits einschließlich der Berufungsinstanz. Die eingetretene Verzögerung hat allenfalls fälligkeits- und damit verzugshindernde Folgen; kostenrechtlichen Nachteilen kann der Mieter im Neuabrechnungsprozess durch Erledigungserklärung (§ 91a ZPO) oder im Nachforderungsrechtsstreit durch sofortiges Anerkenntnis entgehen (§ 93 ZPO).
