Auskunftsanspruch eines Eigentümers gegen früheren Verwalter?

Ein Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG gegen einen (ehemaligen) Verwalter weder Auskunfts- noch Rechenschaftsansprüche geltend machen.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Klägerin macht einen Leistungsanspruch geltend, insoweit ist die derzeitige Rechtslage maßgeblich, so dass das WEG in der neuen Fassung Anwendung findet. Fragen des Übergangs vom alten zum neuen Recht in prozessualer Hinsicht stellen sich allerdings ohnehin nicht, denn die Klage wurde im Januar 2022 erhoben.

Nach dem nunmehr anwendbaren Recht bestehen Rechtsbeziehungen der Eigentümer, jedenfalls auf Leistung, mit dem Verwalter nicht (mehr), derartige Ansprüche gegen den Verwalter kann nur noch der Verband geltend machen. Dies hat auch der BGH sogar für laufende Verfahren anerkannt (BGH, 07.05.2021 - Az: V ZR 299/19).

Soweit die Klägerin weiter meint, sie sei mit dem Verwalter vertraglich verbunden, war dies bereits unter der Geltung des alten WEG-Rechts unzutreffend. Unmittelbare vertragliche Beziehungen bestehen und bestanden auch im alten Recht nur zwischen dem Verwalter und der WEG. Inwieweit der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet, kann vorliegend dahinstehen, denn hieraus resultieren keine Leistungsansprüche.

Soweit die Klägerin hiergegen geltend macht, der Verwalter verwalte Fremdgelder, ist dies zutreffend, allerdings war das Verwaltungsvermögen schon bisher (§ 10 Abs. 7 WEG aF, nun § 9a Abs. 3 WEG) dem Verband zugeordnet, dies betrifft auch die Instandhaltungsrücklage. Unmittelbare Ansprüche der Klägerin folgen hieraus jedenfalls nicht.

Im neuen WEG-Recht ist der Einsichtnahmeanspruch der Eigentümer in die Verwaltungsunterlagen mit § 18 Abs. 4 WEG abschließend geregelt.

Soweit die Klägerin diesen Einsichtnahmeanspruch geltend macht, richtet sich der Anspruch gegen den Verband. Dieser wird aber nicht verklagt und kann nach dem Vortrag der Klägerin den Anspruch auch nicht erfüllen, weil der aktuelle Verwalter nicht die zur Einsicht begehrten Unterlagen von der Vorverwalterin bekommen hat.

Ein entsprechender Herausgabeanspruch der Unterlagen, der wohl voranging geltend zu machen wäre, steht allerdings von Vorneherein nur dem Verband zu, denn diesem müssen bei Vertragsbeendigung die Verwaltungsunterlagen herausgegeben werden.