Nach
§ 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, indem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Das
Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter nach
§ 558a BGB in Textform erklären und begründen. Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann zur Begründung Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens zu einem Mieterhöhungsverlangen ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses - zumindest ansatzweise - selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilenden Wohnungen in das örtliche Preisgefüge einordnen.
Der Gutachter muss dabei die Herangehensweise bei der Ermittlung und Auswertung der Daten darlegen. Bei der Frage der Richtigkeit des Gutachtens handelt es sich um eine Frage der materiellen Begründetheit, nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.
Dem Mieter sollen Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt. Der Sachverständige muss eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.
Eine Besichtigung der konkreten Wohnung des Mieters ist nicht erforderlich. Bei Wohnanlagen genügt die Besichtigung des gleichen Typs (Typengutachten).
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