Untergegangenes Mietverhältnis bei durch Brandschaden zerstörter Wohnung

Führt ein Brandschaden zu einer vollständigen Zerstörung der vermieteten Wohnung, tritt Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB mit der Folge ein, dass das Mietverhältnis erlischt, wenn keine der Vertragsparteien die Unmöglichkeit zu vertreten hat.

Den Vermieter trifft in einem solchen Fall keine Verpflichtung, die zerstörte Mietsache wiederherzustellen.

Bei der Beurteilung der Unmöglichkeit der Leistung durch einen Brandschaden in der vermieteten Wohnung kommt es nicht darauf an, wie weit das Gebäude als Ganzes hinsichtlich seiner tragenden Bestandteile zerstört bzw. nicht zerstört worden ist, da für den Bestand des Mietvertrags ausschließlich der Zustand der Wohnung maßgeblich ist.

Hierzu führte das Gericht aus:

Das Mietverhältnis mit einem Herausgabeanspruch hinsichtlich der Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nicht, weil die Leistung wegen Unmöglichkeit gemäß § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist. Die §§ 536ff. BGB enthalten nur insoweit eine Sonderregelung der Leistungsstörungsproblematik, als es um die Folgen von Sach- und Rechtsmängeln geht.

Bei einer (vollständigen oder partiellen [„teilweisen“]) Zerstörung der Mietsache liegt indessen kein bloßer Mangel, sondern (Voll- oder Teil-)Unmöglichkeit der Erfüllung vor, deren Rechtsfolgen sich ausschließlich nach den allgemeinen Vorschriften und damit insbesondere nach den §§ 275, 280, 283, 311a, 323 und 326 BGB richten. Liegt die Unmöglichkeit bereits vor Vertragsabschluss vor, so handelt es sich um den eigenartigen Fall der anfänglichen Unmöglichkeit.

Tritt die Unmöglichkeit dagegen - wie hier - später (nach Vertragsabschluss) ein, brennt z.B. das vermietete Gebäude ab, so ergeben sich die Rechtsfolgen in erster Linie aus den §§ 275, 283, 323 und 326 BGB. Der Vermieter wird folglich frei (§ 275 BGB), sodass der Mieter ebenfalls keine Miete mehr zu zahlen braucht (§ 326 Abs. 1 BGB).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.