WEG-Beschluss zum Austausch defekter Fenster

Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Eigentümer ergibt.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Parteien streiten über die Notwendigkeit des Austauschs von Fenstern in zwei Wohnungen.

Die Klägerinnen – jeweils Eigentümer einer sanierungsbedürftigen Wohnung im Erdgeschoss des rechten hinteren Gebäudeflügels, die mittels eines Durchbruchs zusammengelegt worden sind – und die Beklagten sind Mitglieder der WEG. Beide Wohnungen verfügen über mehrere Fenster, deren Austauschbedürftigkeit im Streit steht.

Auf der Eigentümerversammlung wurde zu TOP 4 folgender Beschlussantrag gestellt:

„Es ergeht der Antrag, acht Fenster in den Wohnungen Nr. 17 und Nr. 18 zu erneuern. Die Fenster werden in den Räumen Bad, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Gästezimmer und Kammer erneuert. Im Rahmen dieser Arbeiten soll ebenfalls die Demontage der Innendämmung in den Leibungsbereichen der Fenster erfolgen. Die Arbeiten werden von ... gemäß dem Angebot Nr. ... ausgeführt und die Kosten belaufen sich auf ca. Euro 8.250,00 brutto und werden aus Mitteln der Instandhaltungsrücklage getragen.“

Gegen diesen Antrag wurden 18 Stimmen abgegeben, für ihn zwei; der Antrag wurde „mehrheitlich abgelehnt“.

Die Klägerinnen machen geltend, dass der Beschluss zu TOP 4 den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die streitbehafteten Fenster seien nicht lediglich zu reparieren, sondern auszutauschen. Das habe die Verwaltung außergerichtlich auch schon anerkannt. Sie, die Klägerinnen, hätten einen Anspruch auf Austausch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster, weswegen den Eigentümern insoweit kein Ermessen zuzubilligen sei. Demgemäß hätten die Beklagten ihrem Beschlussantrag zuzustimmen müssen; das gelte fort. Es werde im Hinblick auf eine Beschlussersetzung ins Ermessen des Gerichts gestellt, welches Angebot hier ausgewählt werde.

Hierzu führte das Gericht aus:

Der angefochtene Beschluss zu TOP 4 widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und ist für ungültig zu erklären. Die Anfechtung eines solchen Negativbeschlusses hat – wie hier – dann Erfolg, wenn der anfechtende Eigentümer einen Anspruch auf die Beschlussfassung hat, wenn also das Ermessen der Eigentümer im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz nach § 21 Abs. 4 WEG auf Null reduziert ist. Das ist vorliegend der Fall.

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