Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung erfordert Vorauszahlungspflicht

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Bereits nach dem eindeutigen Wortlaut findet § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann Anwendung, wenn der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen leistet, nicht aber in dem Fall, in dem zwar die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, aber gerade keine Vorauszahlungen geleistet werden.

Es mag sich bei der Vereinbarung, dass der Mieter die Nebenkosten nach Abrechnung zu tragen, aber keine Vorauszahlungen zu leisten hat, um eine nicht sonderlich häufige Vertragsgestaltung handeln; sie ist jedoch zulässig.

„Nachforderung“ i. S. d. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bedeutet einen die Nebenkostenvorauszahlungen übersteigenden Betrag und ist daher nicht gleichzusetzen mit einer überhaupt erstmals nach Abrechnung über die Nebenkosten entstandenen Forderung ohne Vorauszahlungen.

Auch nach Sinn und Zweck der Regelung ist nicht allein der Rechtsfrieden maßgebend, sondern das Vertrauen des Mieters, nicht mit unvorhergesehenen Nachforderungen zusätzlich überzogen zu werden.

Eine analoge Anwendung von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nicht möglich. Sie widerspräche dem eindeutigen Wortlaut der Norm.

Im Übrigen spiegelt § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch das Interesse des Mieters daran wieder, dass er nur durch eine Abrechnung überprüfen kann, ob die von ihm geleisteten Vorauszahlungen angemessen sind. Auch dies spricht gegen eine analoge Anwendung.

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