Fristlose Kündigung nach Bedrohung mit Pitbull-Angriff

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Voraussetzung einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB ist, dass ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach der Rechtsprechung ist eine Bedrohung von Leib und Leben (vorliegend u.a. durch die Äußerung „ich hole meinen Pitbull von oben, der zerfleischt euch“) des Vermieters und seiner Mitarbeiter grundsätzlich geeignet, den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu berechtigten.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagte zu 1) mietete von der Voreigentümerin mit Mietvertrag eine drei Zimmer Wohnung. Sie bewohnt die Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann - dem Beklagten zu 2) - und der gemeinsamen minderjährigen Tochter. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2018.

Die Klägerin plant, das vorhandene Gebäude abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Zu diesem Zweck hat sie gegenüber anderen Mietern im Haus bereits sog. Verwertungskündigungen ausgesprochen.

Am 01. Dezember 2020 kam es vor dem Haus zu einem Aufeinandertreffen zwischen dem Beklagten zu 2) und den für die Klägerin arbeitenden Zeugen bei dem der Beklagte zu 2) die Zeugen am Zugang zum Haus hindern wollte. Er sagte zu ihnen „verpisst euch“. Der genaue Hergang des Aufeinandertreffens ist zwischen den Parteien streitig.

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2020, zugestellt am Folgetag, sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten zu 1) die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Vorfalls vom 01. Dezember 2020 aus, hilfsweise sprach die Klägerin die fristgemäße Kündigung aus.