Hat der Verkäufer bei Vertragsabschluss eine bestimmte Höhe der Grundmieten bei der Kostenmiete zugesicherte Höhe der Grundmieten bei der Kostenmiete zugesichert und stellt sich später heraus, dass diese nicht in voller Höhe rechtmäßig zu erzielen sind, so kann der Käufer wegen der Mietdifferenz mindern.
Zusätzliche Schadensersatzansprüche wegen des Ertragsmangels bestehen daneben nicht.
Es ist allgemein anerkannt, dass der zulässig erzielbare oder erzielte Ertrag eines Mietobjekts eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 BGB darstellt. Das gilt auch bei preisgebundenen Wohnraum.
Ein entsprechender Fall liegt hier vor.
Über die mitbeurkundete Anlage zum Kaufvertrag haben die Parteien eine aktuelle Grundmiete von durchschnittlich € 5,54 pro m² als Ertragsgröße vereinbart. Entgegen des sonst gültigen vertraglichen Ausschlusses von Mängelansprüchen haben die Parteien in § 7 des Vertrages geregelt, dass die Beklagten eine „Gewähr“ für die „Grundmieten“ übernehmen.
Diese Gewähr bezieht sich zum einen auf die Höhe der aktuell relevanten und tatsächlich gezahlten Miete. Darüber hinaus betrifft diese Gewähr auch den Umstand, dass die Kostenmiete in zulässiger Art und Weise erhoben wird und folglich den gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbindung bei öffentlich gefördertem Wohnraum entspricht. „Grundlage für die beim Kauf eines Mietshauses bedeutsame Bemessung der Ertragsfähigkeit und damit der Wertschätzung des Grundstücks sind im Regelfall nur zulässige Erträge“.
Zusätzliche Schadensersatzansprüche wegen des Ertragsmangels bestehen daneben nicht.
Hierzu führte das Gericht aus:
Das von der Klägerin erworbene Grundstück leidet an einem Sachmangel, § 434 BGB. Der Kaufvertragsgegenstand entspricht nicht der vereinbarten Beschaffenheit. Die nach dem Vertrag zulässig erzielbare Grundmiete von durchschnittlich € 5,54 pro m² war nicht erzielbar.Es ist allgemein anerkannt, dass der zulässig erzielbare oder erzielte Ertrag eines Mietobjekts eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 BGB darstellt. Das gilt auch bei preisgebundenen Wohnraum.
Ein entsprechender Fall liegt hier vor.
Über die mitbeurkundete Anlage zum Kaufvertrag haben die Parteien eine aktuelle Grundmiete von durchschnittlich € 5,54 pro m² als Ertragsgröße vereinbart. Entgegen des sonst gültigen vertraglichen Ausschlusses von Mängelansprüchen haben die Parteien in § 7 des Vertrages geregelt, dass die Beklagten eine „Gewähr“ für die „Grundmieten“ übernehmen.
Diese Gewähr bezieht sich zum einen auf die Höhe der aktuell relevanten und tatsächlich gezahlten Miete. Darüber hinaus betrifft diese Gewähr auch den Umstand, dass die Kostenmiete in zulässiger Art und Weise erhoben wird und folglich den gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbindung bei öffentlich gefördertem Wohnraum entspricht. „Grundlage für die beim Kauf eines Mietshauses bedeutsame Bemessung der Ertragsfähigkeit und damit der Wertschätzung des Grundstücks sind im Regelfall nur zulässige Erträge“.
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LG Hamburg, 25.09.2014 - Az: 328 O 543/10
ECLI:DE:LGHH:2014:0925.328O543.10.0A
Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.
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