Betriebskosten: überobligatorische Dichtigkeitsprüfung einer Gasleitung und die Kosten der Dachrinnenreinigung

Vorliegend machte die Vermieterin gegenüber dem Mieter die Position „Dichtigkeitsprüfung“ (für eine Gasleitung) geltend. Ein solcher Anspruch bestand vorliegend nicht, da die in Ansatz gebrachten Kosten bereits dem Grunde nach nicht umlagefähig waren.

Umlegbar sind nur einwandfrei zustande gekommene Betriebskosten, wobei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nur solche Kosten zu berücksichtigen sind, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen. Daran fehlte es vorliegend.

Ausweislich der von den Parteien übereinstimmend vorgelegten bzw. vorgetragenen einschlägigen technischen Regelungen sind Gasleitungen alle zwölf Jahre auf Dichtigkeit zu überprüfen. Die Kosten einer solche Überprüfung sind dann grundsätzlich - in dem Jahr des Entstehens - umlagefähig (vgl. BGH, 11.11.2009 - Az: VIII ZR 221/08). Es steht der grundsätzlichen Umlagefähigkeit dabei nicht entgegen, dass der Turnus der ordnungsgemäßen Prüfung zwölf Jahre beträgt; sofern die Prüfung - wie hier - turnusgemäß zu erfolgen hat, schadet auch ein Turnuszeitraum von mehr als zehn Jahren nicht.

Allerdings entspricht die Entscheidung der Vermieterin, die Prüfung alle fünf Jahre vorzunehmen, auf Grund der einschlägigen technischen Empfehlungen, die eine Prüfung alle zwölf Jahre vorsehen, nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Das Begründen von Kosten durch Vornahme der Prüfung alle fünf Jahre kann nicht mehr als „bei ordentlicher Geschäftsführung und bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände gerechtfertigt“ angesehen werden.

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