Mieterhöhung über Vergleichswohnungen trotz Mietspiegel

Mietrecht

Im zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet, obwohl für die fraglichen Wohnungen ein Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2015) bestand.

Der gerichtlich bestellte Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass der Berliner Mietspiegel 2015 nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Dies führte dazu, dass der Berliner Mietspiegel 2015 nach Ansicht der Kammer keine geeignete Schätzgrundlage darstelle und eine Mieterhöhung oberhalb des Mietspiegels mit Vergleichswohnungen begründet werden kann.

Wenn das Gericht berechtigte Zweifel an der Eignung einer Liste hat, kann sein Ermessen hinsichtlich deren Verwendung beschränkt sein und es muss gegebenenfalls die Heranziehung einer bestimmten Liste ablehnen. Deshalb ist der Tatrichter gehalten, mögliche Listen oder sonstige Schätzgrundlagen einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH, 13.02.2019 - Az: VIII ZR 245/17. Dort führt der BGH aus, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, 13.02.2019 - Az: VIII ZR 245/17).

Gemessen an diesen Grundsätzen erachtet die Kammer den Mietspiegel 2015, dessen mathematisch zutreffende Erstellung nach dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht als nicht geeignete Schätzgrundlage. Auch der einfache Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran, bzw., sind die der Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nach Auffassung der Kammer nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO.

Im konkreten Fall wurde ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die - gutachterlich oberhalb des Mietspiegelwertes ermittelte - ortsübliche Vergleichsmiete bestätigt.

Hinweis: Das bemängelte Verfahren zur Erhebung der Daten wurde für den Berliner Mietspiegel 2017 geändert. Zudem hat bislang lediglich die 63. Kammer des Landgerichts so entschieden. Andere Kammern des LG Berlin haben die Verbindlichkeit des Mietspiegels 2015 hingegen bekräftigt.

Einige Entscheidungen, in denen der Mietspiegel 2015 anerkannt wurde:

LG Berlin, 07.07.2016 - Az: 67 S 72/16
LG Berlin, 09.08.2016 - Az: 18 S 111/15
LG Berlin, 31.08.2016 - Az: 65 S 197/16

Ebenfalls zum Berliner Mietspiegel 2015 erging folgende Entscheidung: VerfGH Berlin, 16.05.2018 - Az: VerfGH 171/16, 171/16

LG Berlin, 26.03.2019 - Az: 63 S 230/16

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