Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen bei Mischnutzung: Voraussetzungen eines Änderungsanspruchs

Eine erhebliche Mehrbelastung von mehr als 25 % bei der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen begründet für sich allein keinen Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels. Erforderlich ist eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls; maßgeblich ist dabei die nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung, nicht die tatsächlich ausgeübte, und der erstrebte Schlüssel muss Unbilligkeiten tatsächlich besser vermeiden als der bisherige.

Wann kann die Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels verlangt werden?

Ein Wohnungs- oder Teileigentümer, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gegen den Widerspruch der übrigen Eigentümer durchsetzen will, kann dies nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Die Vorschrift begründet einen Individualanspruch gegen die anderen Miteigentümer auf Abschluss einer Änderungsvereinbarung. Dieser Anspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Welcher Weg zur Durchsetzung zu wählen ist, hängt von der Art der Kosten ab. Eine abändernde Vereinbarung ist nur insoweit erforderlich, als der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz für die geänderte Umlage fehlt, etwa bei den Instandhaltungskosten. Betrifft die erstrebte Änderung die Betriebskosten, ist der ablehnende Beschluss anzufechten und eine gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG zu beantragen. Auch insoweit kann eine Änderung des Verteilungsschlüssels aber nur unter den Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt werden (vgl. BGH, 15.01.2010 - Az: V ZR 114/09).

Ein schwerwiegender Grund, von der gesetzlichen Verteilung nach § 16 Abs. 2 WEG oder von einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Verteilung nach Miteigentumsanteilen abzuweichen, setzt zunächst voraus, dass der geltende Schlüssel für den antragstellenden Eigentümer zu einer erheblich höheren Belastung führt als eine Verteilung nach Wohn- oder Nutzflächen. Als Schwellenwert gilt grundsätzlich eine Mehrbelastung von mindestens 25 % (vgl. BGH, 11.06.2010 - Az: V ZR 174/09).

Im zu entscheidenden Fall entfielen auf die Einheit rund 17,5 % der Miteigentumsanteile, während sie nur rund 9 % der Wohn- und etwas über 10 % der Nutzfläche ausmachte. Gegenüber einer Verteilung nach Nutzflächen ergab sich eine Mehrbelastung von rund 70 %, gegenüber einer Verteilung nach Wohnflächen von rund 94 %. Der Schwellenwert war damit weit überschritten.

Genügt eine erhebliche Mehrbelastung allein zur Anspruchsbegründung?

Die erhebliche Mehrbelastung begründet den Anspruch allein noch nicht. Das Maß der Belastung ist nicht das alleinige Kriterium für die Beurteilung der Unbilligkeit. Erforderlich ist vielmehr eine Abwägung der gesamten Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, 15.01.2010 - Az: V ZR 114/09; BGH, 11.06.2010 - Az: V ZR 174/09).

Dem Interesse an der Änderung stehen dabei insbesondere die Erkennbarkeit der - vermeintlich oder tatsächlich - nicht sachgerechten Kostenbelastung bereits beim Erwerb und das Vertrauen der übrigen Eigentümer auf den Bestand des geltenden Schlüssels gegenüber. Diese Umstände stehen der Feststellung einer Unbilligkeit grundsätzlich entgegen. Sie dürfen allerdings nicht überbewertet werden, wenn sich die ursprünglich vereinbarte Regelung von Anfang an oder aufgrund späterer Umstände als verfehlt oder unzweckmäßig erweist (vgl. BayObLG, 18.11.1991 - Az: BReg. 2 Z 124/91; BayObLG, 02.02.1995 - Az: 2Z BR 131/94; KG, 01.10.1990 - Az: 24 W 184/90).

Ist die tatsächliche oder die zulässige Nutzung maßgeblich?

Die Voraussetzungen des Änderungsanspruchs bestimmen sich nicht nach der tatsächlich ausgeübten, sondern nach der rechtlich zulässigen Nutzung. Wird eine Teileigentumseinheit abweichend von der Zweckbestimmung der Teilungserklärung zu Wohnzwecken genutzt und trägt sie dadurch derzeit nur wie eine Wohnungseigentumseinheit zu den Lasten bei, wird die Beibehaltung des auf der zulässigen Nutzung beruhenden Schlüssels dadurch nicht unbillig (vgl. BayObLG, 10.11.2004 - Az: 2Z BR 169/04).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.