Liegen ein wirksamer schuldrechtlicher Erwerbsvertrag, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sowie die Besitzübergabe der Wohnung vor, entsteht eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die die Vorschriften des
WEG weitgehend entsprechend anzuwenden sind. Der werdende Wohnungseigentümer hat dabei bereits alle Rechte und Pflichten eines eingetragenen Eigentümers - einschließlich des Stimmrechts, der Pflicht zur Kostentragung und des Anspruchs, zu Eigentümerversammlungen geladen zu werden. Der noch im Grundbuch eingetragene Bauträger verliert diese Rechtsstellung demgegenüber.
Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn bei einer Vorratsteilung nach
§ 8 WEG wirksame schuldrechtliche Erwerbsverträge mit Wohnungseigentumsanwärtern geschlossen worden sind, diese ihre Wohnung in Besitz genommen haben und für sie zugleich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Darüber hinaus wird weitgehend verlangt, dass die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind. Von der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden ist die rechtliche Invollzugsetzung der Gemeinschaft: Diese tritt erst ein, wenn mindestens zwei Erwerber als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind.
Entsprechende Anwendbarkeit des WEG im Entstehungsstadium
Einem dringenden praktischen Bedürfnis folgend sind auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorschriften des WEG weitgehend entsprechend anwendbar. Dies gilt insbesondere für die Regelungen über die gemeinschaftliche Verwaltung nach den §§ 21 ff. WEG sowie das gerichtliche Verfahren nach den §§ 43 ff. WEG. Das Entstehungsstadium kann sich - insbesondere bei Streitigkeiten über Gewährleistungsansprüche zwischen Erwerbern und Bauträger - über viele Jahre erstrecken. In dieser Phase fallen gemeinschaftliche Kosten und Lasten an, die von den Nutzungsberechtigten gemeinschaftlich getragen werden müssen; die schuldrechtlichen Erwerbsverträge können hierfür keine geeignete Grundlage bieten, da sie nur den Nutzungsübergang auf den jeweiligen Erwerber, nicht aber die Verteilung gemeinschaftlicher Lasten regeln. Daneben besteht ein praktisches Bedürfnis, in diesem Stadium eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums - einschließlich der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Bauträger - durch mehrheitliche Beschlussfassung sicherzustellen.
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