Hausverbot gegen Mieter unwirksam

Wird einem Besitzer durch verbotene Eigenmacht der Zugang zu einer von ihm errichteten Anlage entzogen, kann er im Wege der einstweiligen Verfügung ungehinderten Zugang verlangen, ohne dass es auf die materielle Berechtigung zum Besitz ankommt. Materiellrechtliche Einwände gegen den zugrundeliegenden Vertrag - etwa Widerruf, Anfechtung oder Nichtigkeit - sind im Besitzschutzverfahren unbeachtlich.

Was verbirgt sich hinter dem possessorischem Besitzschutz?

Der Besitzschutz nach § 861 Abs. 1 BGB knüpft ausschließlich an die tatsächliche Sachherrschaft an und ist von der materiellen Berechtigung zum Besitz unabhängig. Wird dem Besitzer der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen, kann er dessen Wiedereinräumung verlangen. Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn die Entziehung ohne den Willen des bisherigen Besitzers und ohne gesetzliche Gestattung erfolgt, § 858 Abs. 1 BGB.

Im zu entscheidenden Fall hatte eine Grundstückseigentümerin mit einem Mobilfunkbetreiber einen Mietvertrag über die Nutzung ihres Grundstücks zur Errichtung und zum Betrieb einer Mobilfunkanlage geschlossen. Der Vertrag räumte dem Mieter einen jederzeitigen Zugang zum Grundstück ein. Nach weitgehender Fertigstellung der Anlage erteilte die Vermieterin dem Mieter Hausverbot und verweigerte den weiteren Zugang. Damit wurde dem Mieter, der bis dahin ungehinderten Zugriff auf die von ihm errichtete Anlage hatte, der Besitz an dieser Anlage entzogen.

Setzt sich Besitzschutz auch gegen materielle Einwände durch?

Nach § 863 BGB können gegen den auf Besitzentziehung gestützten Anspruch Einwendungen, die den Besitzer zur Entziehung berechtigen, nur geltend gemacht werden, wenn sie zugleich die Widerrechtlichkeit der Besitzentziehung selbst betreffen. Materiellrechtliche Einwände - etwa Widerruf nach §§ 355, 312 BGB, Anfechtung nach §§ 119 Abs. 2, 123 BGB, außerordentliche Kündigung oder Nichtigkeit nach § 138 BGB - berühren die Frage der Widerrechtlichkeit der Besitzentziehung selbst grundsätzlich nicht und bleiben daher im possessorischen Verfahren unberücksichtigt. Der Besitzschutz dient gerade dem schnellen, von materiellrechtlichen Vorfragen unabhängigen Rechtsschutz und soll eigenmächtige Selbsthilfe verhindern.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.