Einstweilige Verfügung auf Wohnungsbesichtigung: Sachlicher Grund und besondere Dringlichkeit erforderlich

Das vermieterseitige Besichtigungsrecht aus besonderem Anlass kann grundsätzlich auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Wegen des Verbots der Vorwegnahme der Hauptsache setzt dies jedoch voraus, dass der Vermieter einen sachlichen Grund nachweist und darlegt, dass er so dringend auf die Besichtigung angewiesen ist, dass ein Titel im ordentlichen Verfahren nicht rechtzeitig zu erlangen ist.

Wann besteht ein Besichtigungsrecht des Vermieters?

Ein Besichtigungsrecht des Vermieters an der vermieteten Wohnung kann sich aus einem besonderen Anlass ergeben, etwa wenn Wohnungsmängel oder Vertragsverletzungen des Mieters festgestellt werden sollen. Besteht ein solches Recht, kann es gerichtlich durchgesetzt werden. Neben dem ordentlichen Klageverfahren kommt grundsätzlich auch der einstweilige Rechtsschutz in Betracht. Dort sind jedoch strengere Voraussetzungen zu beachten, weil der Vermieter einen sachlichen Grund nachweisen und die besondere Dringlichkeit des Betretens darlegen muss.

Warum ist eine einstweilige Verfügung problematisch?

Das einstweilige Verfügungsverfahren dient der vorläufigen Sicherung und Regelung. Es darf grundsätzlich nicht zu einem endgültigen Ergebnis führen (vgl. Hartmann in Baumbach/Lauterbach, 62. Aufl., Grundz 916 Rn 5). Dieses Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache steht einem Antrag entgegen, der unmittelbar auf die Befriedigung des Besichtigungsrechts gerichtet ist. Wird die Besichtigung einmal durchgeführt, lässt sich dies nicht mehr rückgängig machen; der Anspruch wäre bereits erfüllt, ohne dass ein Hauptsacheverfahren stattgefunden hätte.

Vom Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache wird eine Ausnahme gemacht, wenn der Gläubiger auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen ist (vgl. Vollkommer in Zöller, 24. Aufl., § 940 Rn 6). Das Besichtigungsrecht des Vermieters kann im Grundsatz im Wege einer solchen Leistungsverfügung durchgesetzt werden. Der Antrag ist aber nur zulässig, wenn die geschuldete Handlung so kurzfristig zu erbringen ist, dass die Erwirkung eines Titels im ordentlichen Verfahren nicht möglich ist (Vollkommer, a.a.O.).

Was muss der Vermieter darlegen?

Der Vermieter trägt die Darlegungslast für den sachlichen Grund der Besichtigung und für deren besondere Dringlichkeit. Er muss also nachvollziehbar vortragen, warum die Besichtigung gerade jetzt erforderlich ist und weshalb ein ordentliches Verfahren zu spät käme. Wird das Besichtigungsrecht lediglich in einem Kündigungsschreiben geltend gemacht, ohne Grund und Dringlichkeit der beabsichtigten Besichtigung zu benennen, genügt dies nicht. Ebenso spricht es gegen die besondere Dringlichkeit, wenn kein nachhaltiges Bemühen um eine Besichtigung erkennbar ist.

Welcher Sachverhalt lag der vorliegenden Entscheidung zugrunde?

Vorliegend stützten die Mieter ein Minderungsrecht auf geltend gemachte Mängel, die der Vermieter besichtigen wollte. Dieser hatte das Besichtigungsrecht ausschließlich im Rahmen eines Kündigungsschreibens geltend gemacht, ohne Grund und Dringlichkeit darzulegen. Weitere Bemühungen um eine Besichtigung waren nicht erkennbar. Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung war daher unzulässig.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.