Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenGrundsätzlich kann ein Vermieter Nachforderungen aus
Betriebskostenabrechnungen auch dann geltend machen, wenn die sich aus der Abrechnung ergebende Nachforderung die vereinbarten
Vorauszahlungen wesentlich übersteigt (vgl. OLG Stuttgart, 08.10.1981 - Az: 8 REMiet 6/81). Es existiert kein allgemeiner Rechtssatz, wonach der Mieter aufgrund der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen darauf vertrauen darf, dass diese in etwa die tatsächlichen Kosten decken.
§ 4 Abs. 1 MHG verbietet lediglich die Vereinbarung unangemessen hoher Vorauszahlungen. Eine erhebliche Überschreitung der tatsächlichen Betriebskosten gegenüber den vereinbarten Vorschüssen führt daher grundsätzlich nicht zu einer Unwirksamkeit des Nachforderungsanspruchs.
Von diesem Grundsatz ist eine Ausnahme zu machen, wenn der Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich nach der Angemessenheit der Höhe der Vorauszahlungen fragt und ihm von einem bevollmächtigten Vertreter des Vermieters bestätigt wird, dass die Betriebskostenvorauszahlungen der Höhe nach auf einer auf Erfahrungswerten ermittelten Grundlage basieren. Eine solche Zusage ist geeignet, einen Vertrauenstatbestand beim Mieter zu erwecken, dass er jedenfalls nicht mit Nachzahlungen in unüblicher Höhe belastet wird.
Für die Entstehung eines solchen Vertrauenstatbestandes ist erforderlich, dass der Mieter konkret und ausdrücklich nach der Angemessenheit der Vorauszahlungen fragt und dabei die Erheblichkeit dieser Frage für seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit deutlich macht. Die Auskunft muss von einer zur Vertretung des Vermieters befugten Person erteilt werden, die im Rahmen von Vertragsverhandlungen handelt. Dabei reicht es aus, wenn dem Mieter positiv zu verstehen gegeben wird, dass die Betriebskostenvorauszahlungen auf vorhandenen Erfahrungswerten berechnet wurden.
Die Zusage der Angemessenheit der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen führt nicht dazu, dass die vereinbarte Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen als Bruttokaltmiete inklusive der Betriebskosten zu behandeln wäre. Die Zusage verändert auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht die vereinbarte Mietzinsstruktur, sodass über die Betriebskosten weiter abzurechnen ist. Lediglich der Höhe nach ist eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung begrenzt durch die Zusage über die Angemessenheit der Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen.
Soweit der Mieter darauf vertrauen durfte, nicht mit unangemessenen Nachforderungen belastet zu werden, ist in der Regel ein Überschreiten der tatsächlichen Betriebskosten gegenüber den vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen um 15 Prozent als noch angemessen zu erachten. Diese Grenze trägt dem Umstand Rechnung, dass einerseits gewisse Schwankungen bei den Betriebskosten unvermeidbar sind, andererseits aber der durch die Zusage geschaffene Vertrauenstatbestand des Mieters geschützt werden muss. Der Nachforderungsanspruch des Vermieters begrenzt sich damit auf 15 Prozent der jährlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, unabhängig davon, wie hoch die tatsächlich angefallenen Betriebskosten nach der Abrechnung ausfallen.
Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen einer solchen Zusage trägt der Mieter. Im Rahmen der Beweiswürdigung sind die konkreten Umstände des Vertragsabschlusses zu würdigen. Eine detailreiche Schilderung des Mieters über den Inhalt des Gesprächs, verbunden mit einem nachvollziehbaren Grund für die Nachfrage, spricht für die Glaubhaftigkeit seiner Darstellung. Demgegenüber kann eine pauschale Behauptung des Vermietervertreters, keine Verhandlungen zu führen, die Aussage des Mieters nicht erschüttern, wenn diese Darstellung widersprüchlich ist und sich der Zeuge nicht konkret an den Inhalt des streitgegenständlichen Gesprächs erinnern kann.
