Keine Miete ohne Schlüssel!

Ein Mieter, der zwar bereits einen Mietvertrag unterschrieben, die Schlüssel aber noch nicht erhalten hat, muss keine Miete zahlen. Der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses entsteht erst mit der Übergabe der Schlüssel an den Mieter.

Ob ein mündlicher Mietvertrag mit vorheriger Geltung zustande gekommen ist oder nicht, ist unerheblich, da dies ohnehin nicht automatisch eine Zahlungspflicht begründet.

Nur dann, wenn der Mieter auch den unmittelbaren Besitz an der Mietsache hat, besteht auch ein Anspruch auf die vereinbarte Miete. Den unmittelbaren Besitz erhält man typischerweise durch Übergabe der Schlüssel. Für die Übergabe ist der Vermieter ggf. darlegungs- und beweispflichtig.

Im vorliegenden Fall konnte dies der Vermieter ebenso wenig nachweisen wie eine tatsächliche Nutzung durch den Mieter.

Die Folge: Der Vermieter scheiterte mit seiner Forderung auf Zahlung der Miete.

Hierzu führte das Gericht aus:

Der vertragliche Anspruch auf Mietzinszahlung gemäß § 535 Abs. 2 BGB entsteht nur, wenn der insoweit vorleistungspflichtige Vermieter dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat. Wie Besitz zu verschaffen ist - nach Sachlage kommt hier nur unmittelbarer Besitz in Betracht -, bestimmt das Gesetz in § 854 BGB. Danach kann der Besitz durch Übertragung der tatsächlichen Gewalt vom alten auf den neuen Besitzer erworben werden oder durch schlichte Einigung, falls der Erwerber in der Lage ist, die tatsächliche Gewalt über die Sache auszuüben. Mehr ist nicht erforderlich.

Ebenso wie es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält (BGH, 22.09.2010 - Az: VIII ZR 285/09; BGH, 10.01.1983 - Az: VIII ZR 304/81), fehlt es an einer Gebrauchsüberlassung, wenn der Vermieter dem Mieter die zugehörigen Schlüssel nicht aushändigt (OLG Düsseldorf, 01.04.20040 - Az: 24 U 227/03).

Nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum hat der Vermieter dem Mieter - sofern keine abweichende Vereinbarung besteht - sämtliche Schlüssel für die gemieteten Räume zu übergeben. Nur so kann ihm das alleinige Besitzrecht verschafft werden.

Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.