Erwirbt ein Vermieter eine vermietete Wohnung nach Inkrafttreten des
§ 566a BGB, haftet er für die Rückzahlung der vom Mieter an den ursprünglichen Vermieter geleisteten
Kaution - unabhängig davon, ob frühere Vermieter die Kaution weitergeleitet haben oder ob diese früheren Veräußerungen noch unter altem Recht (
§ 572 BGB a.F.) erfolgten.
§ 566a BGB regelt den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus einer vom Mieter geleisteten Kaution. Die Vorschrift findet Anwendung, wenn der Erwerb des vermieteten Wohnraums nach dem 1. September 2001 erfolgt ist. Für Erwerbsvorgänge vor diesem Stichtag gilt mangels Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB noch die frühere Regelung des § 572 BGB a.F. Diese Abgrenzung dient dem Schutz des berechtigten Vertrauens eines Erwerbers, der bei Vertragsschluss nach der damals gültigen Rechtslage davon ausgehen durfte, nur für eine an ihn weitergeleitete Kaution einzustehen (vgl. BGH, 09.03.2005 - Az: VIII ZR 381/03; BGH, 24.06.2009 - Az: XII ZR 145/07).
§ 566a BGB setzt nicht voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, sämtliche frühere Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren. Eine „ununterbrochene Kautionskette“ ist nicht erforderlich. Vielmehr tritt der Erwerber, der das Mietobjekt nach Inkrafttreten des § 566a BGB erwirbt, in die durch Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein - unabhängig davon, ob die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter an ihn weitergeleitet worden ist.
Die Vorschrift dient dem Schutz des Mieters und soll ein Auseinanderfallen von Kaution und Mietvertrag vermeiden. Dem Mieter sollen Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Kaution gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter erspart werden, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird. Dieser Schutzzweck greift auch dann ein, wenn nacheinander mehrere Veräußerungen stattgefunden haben, von denen eine noch vor dem Inkrafttreten des § 566a BGB erfolgt ist.
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